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REITs-Atlas

Praxisnahes Verständnis von Real Estate Investment Trusts (REITs) und Immobilienaktien

Wie Sie trotz niedriger Zinsen mit REITs eine optimale Vermögensaufteilung erzielen — 4. April 2020

Wie Sie trotz niedriger Zinsen mit REITs eine optimale Vermögensaufteilung erzielen

Was ist die Asset Allocation?

Jeder, der sich schon einmal mit der Vermögensaufteilung auf mehrere Anlageklassen beschäftigt hat, sollte etwas von der Asset Allocation gehört haben. Die Asset Allocation beschreibt für unterschiedliche Risikoprofile der Anleger eine optimale Aufteilung, wie ein Vermögen jeweils angelegt werden sollte.

Die Anlageklassen werden hierbei in die drei Assets Aktien, Immobilien und Anleihen eingeteilt. (Es existiert noch eine vierte Klasse für Rohstoffe. Da diese aber keine regelmäßigen Einkünfte abwirft, werden sie hier bei einer einkommensorientierten Sichtweise nicht weiter betrachtet.)

Probleme der Asset Allocation

In der heutigen Zeit und mit den Auswirkungen der Niedrigzinspolitik sehen sich immer mehr Anleger mit Schwierigkeiten konfrontiert, wenn sie der klassischen Asset Allocation folgen. Eine neu erfolgende Geldanlage gemäß der Asset Allocation würde aus folgenden Gründen keine optimale Geldanlage mehr darstellen:

Aktien: Mangels Alternativen sind die Aktienmärkte in den vergangenen Jahre stark gestiegen. Qualitätsaktien sind nur noch zu hohen Bewertungen zu bekommen und hohe Dividendenrendite findet man nur noch bei schlechteren oder stark verschuldeten Aktien. Für eine neue erfolgende Geldanlage ist der optimale Zeitpunkt verstrichen.

Immobilien: In deutschen Metropolen sind die Immobilienpreise ebenfalls stark gestiegen. Bei den Miethöhen hingegen wird politisch über eine Deckelung nachgedacht. Zu diesen Bedingungen sind also ebenfalls keine hohen Renditen mehr zu erwarten.
Hinzu kommen die klassischen Nachteile direkt gehaltener Immobilien: Für Kleinanleger ist es nahezu nicht möglich, breit zu diversifizieren. Ein Anleger hat fast immer ein Klumpenrisiko bezogen auf den Standort und die wenigen Objekte oder Mieter, auf die er sich konzentrieren kann. Immobilien sind zudem äußerst illiquide, denn ein Kauf oder Verkauf kann sich mehrere Monate hinziehen. Zudem müssen direkt gehaltene Immobilien selbst gemanagt werden. Nicht jeder Kleinanleger traut sich Mietverhandlungen, Eigentümerversammlungen und Renovierungen selbst zu.

Anleihen: Anleihen stellen gemäß der Asset Allocation den festverzinsten und stabilen Anteil an einem Depot dar. Je mehr Anleihen ein Portfolio beinhaltet, umso sicherer ist es nach der klassischen Asset Allocation. Aktuell sind aber bei Anleihen absolut keine Renditen zu erhalten. Äußerst sichere Anleihen, wie deutsche Staatsanleihen, rentieren sogar zu negativen Zinsen. Höhere Anleiherenditen existieren nur noch bei Anleihen mit hohem Risiko. Dies widerspricht jedoch dem Sicherheitscharakter welche die Asset Allocation dieser Anlageklasse zugesteht.

Wie kommen die REITs ins Spiel?

Die Lösung der Asset Allocation sind REITs, denn REITs bilden die Charakteristika aller drei Assets in einem ab und bieten auch in einer Niedrigzinsphase noch ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis.

Was sind REITs?

REITs sind „Real Estate Investment Trusts“. Auf Deutsch lassen sie sich am besten mit „Immobilienaktien“ übersetzen. Im Grunde sind REITs ganz normale Aktien. Durch die Erfüllung bestimmter Bedingungen werden sie aber in vielen Ländern komplett von der Steuer befreit. Zu diesen Bedingungen zählt, dass ein REIT ausschließlich in Immobilien investiert und 90% seiner Mieteinnahmen als Dividenden ausschüttet. Durch die Verpflichtung zur Ausschüttung und die Steuerfreiheit zahlen REITs eine überdurchschnittlich hohe Dividende verglichen mit Aktien, die diese Privilegien nicht haben. REITs sind dadurch besonders geeignet, die Probleme der Asset Allocation zu lösen.

Warum können REITs die Probleme der Asset Allocation lösen?

REITs sind Aktien: REITs sind von ihrer Rechtsform her ganz normale Aktiengesellschaften und müssen alle Regularien zur Börsennotiz wahren, wie andere Aktiengesellschaften auch. Ihre Buchhaltung ist dieselbe und der Aktienkurs folgt auch ihrer Geschäftsentwicklung und -erwartung. Zudem werden die Aktionäre über eine Dividende am Unternehmenserfolg beteiligt. 

REITs sind Immobilien: REITs müssen, um die Steuervorteile zu erhalten, mindestens 75% ihrer Erträge aus der Vermietung von Immobilien erwirtschaften. Zusatzerträge für Dienstleistungen ohne Immobiliencharakter (z.B. Betrieben einer Kantine in einem Bürogebäude) sind nicht zugelassen oder aber nur in besteuerbarer Form. Der Besitz eines REITs-Anteils ist also komplett dem Besitz einer Immobilie gleichzustellen. 

REITs haben einen Anleihe-Charakter: REITs werden aufgrund ihres Immobilienschwerpunkts als äußerst sichere Anlageklasse wahrgenommen. Aufgrund der langfristigen und kalkulierbaren Mieterträge, ist es REITs möglich, äußerst verlässliche und stabile Dividenden auszuzahlen. Die Kombination aus Sicherheit und stabiler Ausschüttung lässt REITs einer Anleihe sehr ähnlich werden. (Im Englischen wird dies noch deutlicher, denn die Asset-Klasse Anleihen wird dort „Fixed Income“ genannt.)
In Zeiten niedriger Zinsen sehen Anleger daher die REITs als ein direktes Substitutionsobjekt zu Anleihen. Das Bedeutet, wenn die Anleihezinsen sinken, wird in REITs umgeschichtet. Bei steigenden Zinsen erfolgt die Umschichtung wieder zurück. Aufgrund dieses Substitutionsprozesses ist nicht nur der Ausschüttungscharakter sehr verwandt mit denen von Anleihen, sondern REITs verhalten sich auch im Kursverlauf sehr ähnlich zu Anleihen. Steigen die Zinsen, so sinken die REITs im Kurs und anders herum. Je höher die Bonität eines REITs und die Sicherheit seines Geschäftsmodells sind, umso stärker tritt dieser Effekt in Erscheinung.

Die Asset Allocation mit REITs

Je nach Kategorie der REITs haben einige Kategorien mehr Ähnlichkeiten mit einem bestimmten Asset und andere mehr mit anderen Assets. So lässt sich mit einer ausgewogenen Mischung von REITs sowohl die notwendige Diversifikation eines Portfolios erreichen wie auch die Balance zwischen den einzelnen Assets steuern.

REITs, die Aktien am ähnlichsten sind, sind spezialisierte REITs. Zu ihnen zählen Geschäftsmodelle, die Objekte abseits der klassischen REITs-Kategorien Office, Retail und Residential besitzen. Datacenter- und Funkturm-REITs zählen z.B. zu diesen. Sie sind von den REITs am ehesten mit Growth- oder Tech-Aktien zu vergleichen. Auch Retail-REITs (speziell Mall-Betreiber) verhalten sich ähnlich wie Konsumtitel, da ihre Mieterträge vom Konsumentenverhalten der Bevölkerung abhängen. Weiterhin können Gefängnis-, Casino- und Hotel-REITs zu dieser Gruppe gezählt werden. 
REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Aktien“ sind Digital Realty oder Equinix (Datacenter), American Tower oder Crown Castle (Funktürme), Simon Property oder Realty Income (Retail).

REITs, die direkt gehaltenen Immobilien am ähnlichsten sind, sind solche, die sich auf eher kleinere, regionale Märkte konzentrieren. Deren Charakteristika kann man am ehesten mit den Immobilienmärkten vergleichen, die einem Kleinanleger sonst zugänglich wären. Hier wären gerade die wenigen deutschen REITs, wie Alstria Office, Hamborner REIT oder Deutsche Konsum REIT zu nennen. Für die USA trifft die Beschreibung auf Brandywine, 

REITs, die Anleihen am ähnlichsten sind, sind solche, die von den REITs am sichersten und stabilsten angesehen werden. Bei Ihnen überwiegt der Charakter der stabilen Auszahlung, sodass Investoren, die bei Anleihen keine Rendite finden, sich diesen REITs zugewandt haben.
REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Anleihen“ sind hochwertige Office-REITs wie Boston Properties, Empire State Realty Trust, SL Green, Vornado oder REITs mit sehr stabilem Geschäftsmodellen, wie Waldgrundstücke (z.B. Weyerhaeuser), Ackerland (z.B. Farmland Partners) oder Ground-Lease (z.B. Safehold), sowie Mortgage-REITs als Substitution für hochverzinste Anleihen (Junkbonds).

Wo finden Sie weitere Informationen?

In meinem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ finden Sie weitere Informationen und Hintergründe zu REITs und deren Kategorien. Es werden insgesamt 73 unterschiedliche Firmen betrachtet und deren Geschäftsmodell vorgestellt. Das Buch richtet sich an Einsteiger, die bei den klassischen REITs-Büchern zu viel Theorie vorfinden und praktische Ratschläge vermissen. Nachdem Sie über die Geschäftsmodelle, Chancen, Risiken und regionale Standorte der beinhalteten Immobilien gelesen haben, sollte es Ihnen leicht fallen, eine eigene und diversifizierte Asset Allocation mit REITs abbilden zu können.

Als gedrucktes Buch oder als eBook auf Amazon erhältlich.

Viel Spaß beim Lesen und Investieren wünscht der REITs-Atlas.

Dieser Text ist Teil eines Interviews für die Homepage http://www.finanz-kroko.de. Du findest den originalen Artikel hier.

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Interview mit Lady-Invest.de — 3. April 2020

Interview mit Lady-Invest.de

LI: Was sind REITs und wie funktionieren sie?

REITs sind „Real Estate Investment Trusts“, also in etwa mit „Immobilien-Aktien“ zu übersetzen. Im Grunde sind REITs ganz normale Aktien. Durch die Erfüllung bestimmter Bedingungen werden sie aber in vielen Ländern komplett von der Steuer befreit. Zu diesen Bedingungen zählt, dass ein REIT ausschließlich in Immobilien investiert und 90% seiner Mieteinnahmen als Dividenden ausschüttet. Durch die Verpflichtung zur Ausschüttung und die Steuerfreiheit zahlen REITs eine überdurchschnittlich hohe Dividende verglichen mit Aktien, die diese Privilegien nicht haben. REITs sind dadurch besonders geeignet für Anleger, die eine Dividendenstrategie aus einem passiven Einkommen verfolgen. 

LI: Welche Vorteile siehst du bei REITs im Vergleich zu Immobilien und zu klassischen Unternehmensaktien?

Direkt gehaltene Immobilien sind mit hohen Kosten und Kapitalaufwand verbunden. Für mich haben sie drei entscheidende Nachteile: Ein Kleinanleger kann nahezu nicht breit diversifizieren, Immobilien sind äußerst illiquide und man muss alle Arbeiten am Objekt (Renovierungen, Mietergespräche, Eigentümerversammlungen, etc.) selber managen.

Ein REIT löst alle diese Probleme, denn REITs-Aktien sind schon mit 25-EUR Sparplänen möglich und täglich über die Börse handelbar. Mit REITs kann man auf viele verschiedene Mieter, weltweite Regionen und unterschiedliche Branchen breit diversifizieren. Sämtliche Aufgaben rund um die Immobilie übernimmt ein professionelles Management, was durch die Größe und Bonität des REITs und seinem Netzwerk auch Zugang zu Immobilien ganz anderer Qualität hat.

Im Unterschied zu klassischen Aktien überwiegt ganz klar die hohe Dividende. Da die Dividende aus langlaufenden Mietverträgen stammt, sind die Einkommen eines REITs auch deutlich stabiler und planbarer, als bei Aktien, die von Konjunkturzyklen abhängen. 

LI: Gibt es auch Nachteile? Wie ist das Risiko bei REITs?

REITs haben durch den Immobilienschwerpunkt, in den sie investieren, natürlich die klassischen Risiken der Immobilien beinhaltet. Immobilienpreise können schwanken, Standorte unattraktiv werden oder durch Arbeitslosigkeit und demografischen Wandel in einer Region kann die Kaufkraft der Bevölkerung sinken. Aktuell haben z.B. Retail-REITs, die Shopping-Center und Malls betreiben damit zu kämpfen, dass die Kunden lieber bei Amazon bestellen, statt vor Ort zu kaufen. 

In der Finanzkrise 2008/09 haben REITs durch die Bank weg starke Kursverluste erlitten. Trotzdem gab es nur einen einzigen REIT, der Insolvenz anmelden musste. 

Gerade bei den Mortgage-REITs, die sehr hohe Dividenden auszahlen, sollten Anleger äußerst vorsichtig sein. Denn diese investieren nicht in „Beton“-Immobilien, sondern nur in Immobilien-Derivate, also „Papier“. Dieses Geschäftsmodell beinhaltet äußerst hohe Risiken bei Zinsänderungen. 

Canary Wharf in London, Besitz des REITs „Brookfield Properties“

LI: Worauf muss eine Person achten, die in REITs investieren möchte?

Die meisten und bekanntesten REITs stammen aus den USA. Ein Anleger hat also fast immer ein Währungsrisiko zu beachten.

Wichtig ist auch, dass REITs stark mit Anleihen konkurrieren. Da Anleihen in Zeiten von Niedrigzinsen kaum Rendite abwerfen, haben sich viele sicherheitsorientierte Anleger den REITs zugewandt. Sollten die Zinsen wieder steigen und die Anleihen attraktiver werden, so könnten sich dieser Prozess umkehren. 

LI: Wo und wie kann man REITs handeln?

Die größten und bekanntesten REITs kann man über deutsche Börsen erwerben. Die liquidesten Börsenplätze sind aber natürlich die USA. Wer über seinen Broker an internationalen Börsen handeln kann, sollte bei REITs keine Einschränkung finden.

Bei Sparplänen sieht das leider noch anders aus. Aktiensparpläne auf REITs sind in Deutschland bisher nur bei wenigen Banken und nur eine handvoll REITs möglich.

LI: Wie sind deine persönlichen Erfahrungen mit REITs, wie kamst du dazu und was reizt dich daran so, dass du dich darauf spezialisiert hast?

Ich bin auf REITs aufmerksam geworden, als vor einigen Jahren das Empire State Building als REIT gegründet wurde und an die Börse gebracht wurde. Leider bin ich damals nicht sofort eingestiegen, sondern erst später zu höheren Kursen. Bis heute fasziniert es mich, an berühmten Wolkenkratzern beteiligt zu sein und diese im Fernsehen zu erkennen. 

Intensiver mit REITs habe ich mich erst dann beschäftigt, als ich für mein Depot eine Einkommensstrategie verfolgt habe. Dabei habe ich meinen Fokus auf Aktien mit hoher Dividende gelegt. Bei hohen Dividenden kommt man um REITs nicht mehr herum.

LI: Da du es eben bereits erwähnt hast, weshalb sind REITs für Liebhaber hoher Dividenden besonders interessant?

Meiner Meinung nach sollten hohe Dividenden für jeden Anleger interessant sein. Eine hohe Rendite zu erhalten ist doch der Kern jeder Geldanlage oder?

Natürlich können Anleger auch Wachstumsaktien bevorzugen und eine regelmäßige Dividende gegen (ungewisse, aber gegebenenfalls höhere) Kursgewinne tauschen. 

Bei den REITs sind jedoch eher Value-Aktien, statt Growth-Aktien anzufinden. Höchstens in den Branchen Datacenter-REITs oder Funkturm-REITs kann man starke Kursgewinne und höhere Bewertungen wie bei Tech-Aktien beobachten. 

Man muss aber auch sagen, dass hohe Dividenden bei „normalen“ Aktien heutzutage überhaupt nicht mehr zu finden sind. In der Regel bedeutet eine hohe Dividende automatisch auch ein hohes Risiko. Bei REITs ist dies nicht der Fall, da die hohe Dividenden aus der Pflicht, Auszuschütten resultiert und keine Steuern auf Unternehmensebene anfallen. Einige REITs sind monatliche Zahler und deshalb besonders geeignet für alle Anleger, die ihre Geldanlage als passives Einkommen betrachten.

LI: Du hast auch kürzlich ein Buch zum Thema REITs veröffentlicht mit dem Titel „REITs und Immobilienaktien verstehen“. Um was geht es in diesem Buch zusammenfassend?

Das Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“erklärt im Grunde in einfachen Worten, was REITs sind und wo ihre Chancen und Risiken liegen. Den Großteil des Buches nimmt aber die Vorstellung der Branchen und der einzelnen Firmen ein. Dabei zeige ich, was die einzelnen REITs genau machen, also wo ihre Immobilien liegen und was diese für Besonderheiten haben. Ein Beispiel sind Datacenter-REITs, die nicht nur die Rechenzentren sondern auch Internet-Knotenpunkte besitzen. Solche Knotenpunkte lassen sich von der Konkurrenz nahezu nicht nachbauen.

Bei meinen Recherchen konnte ich viele versteckte REITs-Perlen finden, die in der Rubrik „Geheimtipp“ zu finden sind. Zum Beispiel ein REIT, der Filmstudios in Hollywood besitzt und an Disney vermietet oder ein REIT, der nur an Regierungsbehörden vermietet und dadurch besonders sicher ist. 

LI: Für wen ist dein Buch interessant bzw. hilfreich?

Zum Thema REITs gibt es bereits einige Bücher, die die Theorie der REITs behandeln. Als ich diese Bücher damals gelesen habe, konnte ich alle wichtigen Informationen finden, um REITs zu verstehen aber ich wusste immer noch nicht, in welchen REIT ich jetzt am besten investieren soll. 

In Videos und Artikeln waren außerdem immer wieder die gleichen Firmen genannt und es war sehr schwer zu erfahren, was diese Firmen nun genau machen.

Das Buch ist deshalb an Leser gerichtet, die durchaus schon ein wenig Vorkenntnisse über REITs und Aktien besitzen. Es soll aber einem Anleger dabei helfen, seine REITs besser zu verstehen, hinter ihre Fassade zu blicken um dann gut informiert und breit diversifiziert investieren zu können.

Vielen Dank für dieses spannende Gespräch und die hilfreichen Infos zu dem Thema Immobilienaktien!

Dieser Text ist Teil eines Interviews für die Homepage http://www.lady-invest.de. Du findest den originalen Artikel hier.

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