REITs-Atlas

Praxisnahes Verständnis von Real Estate Investment Trusts (REITs) und Immobilienaktien

REITs-Vergleich: Vornado vs. Brandywine — 18. April 2020

REITs-Vergleich: Vornado vs. Brandywine

Dies ist der erste Artikel der neuen Blog-Reihe „REITs-Vergleich“. Im REITs-Vergleich werden in regelmäßigen Abständen jeweils zwei REITs mit sehr ähnlichem Geschäftsmodell verglichen. Der Vergleich von Firmen, die sich auf dem ersten Blick sehr ähnlich sind, bietet den Vorteil, den Fokus auf die feinen Unterschiede zu lenken. Denn dadurch wird man sich gewahr, was das Wichtige und Bedeutende am REIT-Geschäft ist und lernt, zu bewerten, welche Kriterien einem selbst wichtig sind. Dies könnte durch das reine Studieren von Kennzahlen nicht entstehen.

Den Auftakt der Blog-Reihe macht der Vergleich zwischen den zwei REITs „Vornado Realty Trust“ (VNO) und „Brandywine Realty Trust“ (BDN).

Beide REITs sind Office-REITs aus den USA. Ihre Portfolios umfassen also hauptsächlich Bürogebäude, die von ihren Mietern gemietet werden. Normale Bürogebäude benötigen heute keine besonderen Anforderungen, was die Bauart betrifft. Wie bei allen Gebäuden sind nachhaltige und energiesparsame Betriebsweise und Klimatechnik wichtig, ansonsten ist aber mehr die Lage und eventuell auch das Prestige der Gebäudevon größerer Bedeutung. 

Und genau in letzteren Punkten treten schon die ersten Unterschiede der beiden REITs zu Tage. Denn beide Firmen unterscheiden sich sehr stark voneinander, da sie in der Kategorie „Office“ sehr verschiedenen Sub-Kategorien zugehören. 

Das Geschäftsmodell: Wo liegen die Unterschiede?

Vornado wird der bekanntere der beiden REITs sein, denn er ist mit 8,5 Mrd. USD Marktkapitalisierung der deutliche größere und spielt auch innerhalb des gesamten REITs-Universum im oberen Mittelfeld. (Im Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ wird die Grenze für „Schwergewichte bei 10 Mrd. USD gezogen und die für „Leichtgewichte“ bei 1 Mrd. USD). Das Portfolio von Vornado hat außerdem seinen Schwerpunkt in der US-Metropole New York und dort hauptsächlich in Manhattan. Weitere Gebäude besitzt er in Chicago und in San Francisco. Bei dem überwiegenden Teil der Gebäude handelt es sich um riesige Wolkenkratzer mit dutzenden von Stockwerken. Die Gebäude sind an den Top-Adressen gelegen, so z.B. am Broadway oder Times Square, wo ein Gebäude mit den markanten, riesigen Werbebildschirmen zu Vornados Portfolio gehört. Vornados Gebäude umfassen in den oberen Stockwerken hauptsächlich Büro-Räume aber auch Apartments werden vermietet. In den unteren Stockwerken befinden sich fast immer Einzelhandelsflächen für Shopping- und Luxus-Artikel. Aufgrund der guten Lage der Räumlichkeiten werden dort überaus hohe Mieten verlangt.

Brandywine hingegen ist ein REIT einer deutlich kleineren Größenordnung. Seine Marktkapitalisierung beläuft sich auf 1,69 Mrd. USD, was für einen durchschnittlichen REIT aber durchaus eine normale Größe ist. Man kann also noch keinesfalls von einem Pennystock sprechen. Dennoch sind auch seine Immobilien eine Nummer kleiner, als bei Vornado. Obwohl auch Brandywines Immobilien einige Stockwerke umfassen, kann man bis auf wenige Ausnahmen nicht von Wolkenkratzern sprechen. Der Großteil des Portfolios übersteigt keine 10 Stockwerke, lediglich in Philadelphia gibt es 7 sehr große Bürotürme, von denen der FMC-Tower mit 49 Stockwerken der größte ist. Auch bei der Lage gibt es einen spürbaren Unterschied, denn Brandywine hält sich komplett von New York und anderen Trend-Metropolen fern. Stattdessen besitzt der REIT Bürogebäude in Washington, Delaware, Houston, New Jersey oder Philadelphia. Dies sind alles durchaus große Städte und Brandywine besetzt gerade dort ebenfalls die regional top-Lagen. Aber dennoch sind diese Städte weniger „angesagt“ und spielen bei Start-Ups und Firmen, die nach prestige-trächtigen Adressen suchen, kaum eine große Rolle.

Der Vergleich

Vornado ist also mehr der „strahlende“ REIT, der global in der ersten Liga spielt. Seine Immobilien sind in Hinsicht Lage und Status kaum zu übertreffen. Entsprechend hohe Preise musste Vornado jedoch auch für seine Immobilien-Akquisitionen bezahlen. Jedoch kann er sich diese in Form ebenso hoher Mieten zurück holen.

Brandywine ist eher der regionalere, bodenständige REIT. Er konzentriert sich zwar auf Class-A Immobilien, allerdings in Metropolen der zweiten Reihe, die aber dennoch ihre entsprechende Nachfrage haben. 

Im direkten Vergleich des Geschäftsmodells kann man jedem der beiden REITs etwas abgewinnen. Dieser Vergleich soll auch keinesfalls einen der beiden Firmen als den besseren hervorheben. Er soll lediglich die Unterschiede schärfen, sodass ein Anleger sich besser entscheiden kann, in welchen er investieren will.

So besitzt Vornado eine hohe Abhängigkeit vom Retail-Anteil seines Portfolios. In guten Konjunktur-Zeiten können die Mieten in beliebten Shopping-Meilen stark ansteigen, sodass der REIT überperformen wird. Jedoch ist dieser Anteil auch anfällig für Krisen, da in solchen zuerst der Bedarf nach Luxus-Artikeln zurückgeht und auch entsprechend schwerer Mieterhöhungen durchzusetzen sind. 

Brandywines Gebäude besitzen kaum Einzelhandelsflächen und wenn, dann einen deutlich geringeren Anteil am Portfolio und viel weniger Extravaganz. Dennoch steigt dadurch die Stabilität des Portfolios, denn vor negativen Einflüssen von Retail-Flächen in Krisenzeiten bleibt dem REIT verschont. 

Der Standort New York ist geprägt von hoher Volatilität und stark schwankenden Immobilien- und Mietpreisen. In Boomzeiten erfolgen teils starke Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt, wenn internationale Milliardäre aus der ganzen Welt Manhattan mit Geld überhäufen. Genauso stark kann jedoch auch die Korrektur ausfallen, wenn der Markt in Krisen abkühlt und sich wieder seinem fairen Wert annähert. Globale Hotspots merken einen Konjunktureinbruch als erstes, denn junge Unternehmen und Start-Ups, die typischerweise dort angesiedelt sind, werden zuerst wegfallen. Zudem besteht in dem riesigen Markt von New York ein sehr hohes Angebot, gerade an Office-Flächen, was ebenfalls auf die Preise drückt, wenn die Nachfrage ausbleibt. 

Brandywines Standorte, wie z.B. Washington, sind stabiler, ruhiger und weniger von Übertreibung geprägt. Auf ihnen gibt es somit auch weniger Volatilität. Besonders um die Hauptstadt herum gibt es einen hohen Anteil von politischen Fraktionen, die dort Büros anmieten aber ebenso viele Firmen, die entweder der Politik zuliefern (Nachrichtendienste, Lobby-Verbände, etc.) oder aber Firmen, die z.B. für Staatsaufträge die Nähe zu Washington suchen. Letztere sind traditionell Rüstungs- und Flugzeugunternehmen wie Boeing oder Lockheed Martin aber auch Analyse-Firmen wie Booz Allen Hamilton, für die Edward Snowden für die NSA gearbeitet hat. Solche Firmen sind sehr bonitätsstark (gerade wenn es sich um die Regierung als Mieter handelt) und sind sich auch in Wirtschaftskrisen der Aufträge von der Regierung sicher. Dass eine Firma aus dem Umland von Washington wegzieht, kommt eher selten vor. 

Andere Standorte wie Houston sind wiederum stark von Firmen der Ölindustrie anhängig. Dies kann eine gute Diversifikation zum New Yorker Banken- und Medien-Schwerpunkt darstellen, gerade, weil die Öl-Industrie lange ebenfalls sehr bonitätsstark war. Im Moment trifft dies bei den niedrigen Ölpreisen jedoch nicht zu.

Standorte wie Delaware und New Jersey gelten als die Steuerparadiese der USA. Dass Firmen diesen Ort meiden wird erst passieren, wenn der Status als Bundesland mit niedrigen Einkommens- und Gewerbesteuern aufgehoben wird.

Bei den Kennzahlen offenbaren sich ebenfalls Unterschiede. Jedoch sind diese nicht allzu gravierend, als dass man ohne oben stehende Erklärung des Geschäftsmodells gewusst hätte, woher sich die jeweilige Differenz erklärt:

BDN:
Dividendenrendite 7,19%
P/FFO 7,39
Maximaler Kursrückgang seit Corona -53,9%
Eigenkapitalquote 58,56%

VNO:
Dividendenrendite 6,28%
P/FFO 12,74
Maximaler Kursrückgang seit Corona -60,7%
Eigenkapitalquote 55,16%

Anhand dieser Zahlen kann man ebenfalls herauslesen, dass New York der eindeutig teurere Immobilien-Markt ist. Obwohl dies natürlich keine Überraschung ist, sieht man aber, dass man für den REIT Vornado ebenfalls einen Aufschlag zahlen muss, um Immobilien an solch prädestinierten Standorten ins Portfolio zu erhalten. Brandywine ist im Vergleich deutlich günstiger zu erhalten.

Dies spiegelt sich zum einen in einer höheren Dividendenrendite Brandywines wieder (7,19% gegenüber 6,28% bei Vornado) sowie in seinem deutlich niedrigeren P/FFO-Verhältnis. Diese Kennzahl setzt den Aktienkurs ins Verhältnis zum FFO, also der für REITs maßgeblichen Ergebnis-Kennzahl. Das P/FFO-Verhältnis ist also mit dem KGV normaler Aktien zu vergleichen. (In diesem Blog-Beitrag wird der FFO ausführlich erläutert.)

Cannabis-REITs – Die profitablen Pot-Stocks — 13. April 2020

Cannabis-REITs – Die profitablen Pot-Stocks

  • Normale Cannabis-Aktien sind noch spekulativ und nicht profitabel.
  • Pot-Stocks unterliegen einem hohen, politischen Risiko.
  • Aber auch die Cannabis-Industrie benötigt Immobilien.
  • Cannabis-REITs sind von Anfang an profitable und frei von rechtlichen Risiken.

Cannabis-Aktien (auch Pot-Stocks genannt) sind eine Zeitlang in aller Munde gewesen. Nach der Legalisierung in einigen Bundesstaaten der USA haben sich die ersten Aktien aus dieser Branche an die Börse gewagt und konnten auch schnelle Kursgewinne erzielen. Nachdem die Euphorie dieses neuen Wirtschaftszweiges jedoch starke Übertreibungen erlebt hatte, waren viele Aktien auf ein Kurs-Niveau gestiegen, von dem aus weitere Kursgewinne kaum noch zu erwarten waren. 

Und tatsächlich sind so gut wie alle Cannabis-Aktien, die das eigentliche Produkt herstellen und verkaufen, danach auch wieder tief gefallen. 

Ein Investment in Marihuana war deshalb immer spekulativ und wurde von hoher Volatilität begleitet. Über allem schwebte auch jederzeit das Risiko, dass die Legalisierung doch nicht so stark ausfällt oder sogar wieder zurückgenommen werden könnte. 

Wer als Anleger Sicherheit und planbare Dividenden bevorzugt hatte, der brauchte sich bis vor kurzem mit einem Investment in Cannabis nicht zu beschäftigen. Seit neuestem bietet aber auch der REITs-Markt die passenden Aktien, um sowohl von dem Zukunftspotenzial THC-haltiger Produkte zu profitieren, wie auch von stabilen Erträgen und regelmäßigen Dividenden. 

REITs haben den Vorteil, dass es sich um reine Immobilien-Firmen handelt, die an der Börse von jedem Kleinanleger gekauft werden können. Zudem sind sie auf Unternehmensebene von Gewerbesteuern befreit und zahlen üppige Dividenden aus. 

Im Falle von Cannabis-REITs ist es nun so, dass dem REIT die Produktionsanlagen, Gewächshäuser und Gewerbehallen gehören, in denen Cannabis-Produkte zu medizinischen Zwecken oder zum privaten Konsum hergestellt, verarbeitet und transportiert werden. Der REIT vermietet seine Gebäude an Firmen wie Aurora Cannabis, Tilray oder Canopy Growth. Diese Firmen betrieben das eigentliche Geschäft mit allen dazugehörigen Risiken. Der REIT trägt dabei keine Risiken, was die Legalisierung oder einen Richtungswechsel der Politik betrifft. Im Gegenteil: Selbst bei einem Verbot von Cannabis hat er einen gültigen Mietvertrag und kann auf seine Miete bestehen.

Dass diese Miete in solch einem Fall eventuell nicht mehr bezahlt werden kann, ist natürlich weiterhin zu beachten und bei Cannabis-REITs vermutlich auch als wahrscheinlicher anzusehen, als bei anderen REITs. Nichtsdestotrotz handelt es sich bei den Gebäuden im Portfolio der REITs um normale Gewerbehallen und Gewächshäuser, welche sich auch ohne weiteres an Firmen aus anderen Branchen vermieten lässt. 

Die Planbarkeit der Mieteinkünfte lässt es somit zu, dass die Cannabis-REITs von Anfang an profitabel wirtschaften können. Eine Tatsache, die man von normalen Pot-Stocks noch lange nicht behaupten kann. 

In welche REITs kann man investieren?

Auch, wenn es REITs in der jungen Cannabis-Branche noch nicht wie Sand am Meer gibt, so findet man dennoch mehr Anlageobjekte, als man denkt. 

Der größte REIT und damit vermutlich der Branchen-Standard ist Innovative Industrial Properties Inc. Der unter dem Börsenkürzel IIPR gehandelte REIT nutzte den Kapitalbedarf der jungen Pot-Stocks schnell für sich und begann im Jahr 2016 damit, Cannabis-Unternehmen ihre Produktionshallen zu langlaufenden Verträgen abzukaufen oder diese für sie zu bauen, um deren Kapitalbedarf zu optimieren. Entstanden ist der größte REIT in der Cannabis-Industrie. Der REIT wird im Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ im Kapitel der Industrial-REITs auf S.122 ausführlicher vorgestellt. 

Deutlich weniger bekannt und damit ein absoluter Geheimtipp ist Power REIT. Die Firma ist laut Firmenhomepage auf Gewächshäuser zur „Indoor-Gemüseanbau“ spezialisiert. Schnell ist aber erkennbar, dass der Anbau von Cannabis der neue Schwerpunkt werden soll. Im Unterschied zu IIPR ist der Power REIT schon älter und galt bisher als Infrastruktur-REIT. Sein Portfolio bestand zu Anfang aus einem Netz von Eisenbahnschienen der Pittsburgh & West Virginia Railroad. Später kamen Grundstücke für Solarzellen hinzu. Die Gewächshäuser sind ein neuer Geschäftszweig, den das Management aber mit absoluter Priorität ausbaut. 

Zwei weitere REITs, die jeder Cannabis-Investor beobachten sollte, sind Freehold Properties und RealCanna. Beide Firmen sind leider bisher noch in privater Hand und nicht an der Börse notiert. Nichtsdestotrotz wird damit gerechnet, dass diese Firmen einen IPO wagen werden, sobald an der Börse wieder höhere Kurse zu erwarten sind.

Der FFO und der AFFO bei REITs — 12. April 2020

Der FFO und der AFFO bei REITs

REITs unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich ihrer Steuerbefreiung und der Dividendenpolitik von klassischen Aktien, sondern auch in der Messung ihres Unternehmenserfolges und der daraus abgeleiteten Kennzahlen. 

Obwohl man bei klassischen Aktien meist auf das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) schaut, um beurteilen zu können, ob eine Aktie günstig oder teuer bewertet wird, ist dies bei REITs mit Vorsicht zu genießen, denn der Gewinn eines REITs oder dessen KGV spiegeln nur eine buchhalterische Zahl, statt der Realität wider. Die eigentliche Ertragskraft eines REITs lässt sich jedoch nur an dem sogenannten FFO oder dem AFFO erkennen.

Der Gewinn beinhaltet nämlich auch außerplanmäßige und sogar kalkulatorische Kosten wie Abschreibungen, für die in Wirklichkeit überhaupt kein Geld geflossen ist. 

Auch, wenn der Buchhaltung strenge Regeln gesetzt sind, so ist es dennoch so gut wie jedem Unternehmen möglich, sogenannte „Bilanzpolitik“ zu betreiben. Dies bedeutet im Grunde, dass das Management für bestimmte Posten in der Buchhaltung besonders hohe oder besonders niedrige Werte ansetzen kann – je nachdem, was es damit für Ziele verfolgt. 

Auch außerplanmäßige Erträge können den Gewinn verfälschen. Bei REITs sind dies häufig Verkäufe von Immobilien. Sie können sich aber sicher vorstellen, dass ein außergewöhnlich hoher Gewinn von 1 Mio. EUR aus einem Immobilienverkauf bei einem REIT, der sonst 100.000 EUR Gewinn aus Mieteinkünften erzielt, nicht aussagekräftig für die Zukunft ist. Denn er wird kaum von heute an jährlich Bestandsimmobilien dieser Größenordnung verkaufen können und seine Mieteinnahmen würden dadurch auch höchstens zurück gehen.

Dieses Problem existiert zwar grundsätzlich für alle Aktien, die man bewerten kann, aber Immobilienaktien, die einen sehr stabilen und planbaren Einkommensstrom aufweisen, sind anfälliger dafür, dass eben dieser Einkommensstrom durch die Gewinn-Kennzahlen nur verfälscht dargestellt wird.

Um die Probleme des Gewinns und des KGVs zu korrigieren, wurde daher der FFO hinzugezogen. „FFO“ bedeutet „Funds From Operations“, auf Deutsch in etwa „Einkünfte aus dem Kerngeschäft“. 

Der FFO korrigiert dabei die Angaben der Gewinn-Kennzahl um genau die Einflüsse, die nicht zum Kerngeschäft zählen. Dies sind hauptsächlich die Abschreibungen, Wertberichtigungen und außerplanmäßige Gewinne oder Verluste:

Jahresüberschuss (Nettogewinn)
+ Planmäßige Abschreibungen
+ Wertberichtigungen
-/+ nicht liquiditätswirksame Kosten
– Gewinn aus Veräußerungserlösen
= Funds from Operations

Der um diese Einflüsse korrigierte FFO gibt deutlich besser wider, wie sich das Kerngeschäft entwickelt hat. Im nachfolgenden Bild erkennen Sie sehr schön die Gegenüberstellung von FFO und Gewinn des REITs „Office Properties Income Trust“ (OPI). Der Gewinn (blau) ist deutlichen Schwankungen ausgesetzt und ist zudem durch buchhalterische Abschreibungen sehr niedrig angesetzt. Der FFO (rot) zeigt jedoch die tatsächliche Lage und offenbart, dass es sich hierbei um ein sehr gesundes Unternehmen mit einem sehr stabilen Einkommen handelt:

Nichtsdestotrotz hat der FFO immer noch einige Nachteile, die es zu bereinigen gibt. Denn durch die Korrekturen des FFO sind nun sämtliche Abschreibungen aus der Kennzahl entfernt. Da Abschreibungen nur buchhalterisch vorgenommen werden und dabei kein Geld fließt, ist dies grundsätzlich auch erstmal der richtige Ansatz. Dennoch beschreiben Abschreibungen die Abnutzung und den Wertverlust der Immobilien. Da diese in der Wirklichkeit existieren, dürfen sie auch nicht unberücksichtigt bleiben. 

Mit dem AFFO, dem „Adjusted Funds From Operations“ wird der FFO nun so angepasst, dass er diejenigen Kosten, die zur Aufrechterhaltung der Bausubstanz wirklich aufgewendet werden, berücksichtigt. Dies können zum Beispiel kleine Renovierungen in einer Wohnung sein, die vorgenommen werden, wenn ein Mieter wechselt. 

Der FFO wird nun auf folgendem Wege zum AFFO angepasst:

Funds from Operations
– wiederkehrende Investitionsausgaben (CAPEX)
+/- Anpassung der tatsächlichen gezahlten Miete
+ Wertberichtigungen auf Grundstücke und Gebäude im Bau
– Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden im Bau
= Adjusted Funds from Operations (AFFO)

Um die drei Werte einmal Gegenüberzustellen:

Gewinn: Im Gewinn sind buchhalterische Abschreibungen voll enthalten. Der Gewinn wird um die maximale, theoretische Abnutzung eines Gebäudes verringert, auch wenn dafür kein Geld geflossen ist.

FFO: Der FFO berücksichtigt keinerlei Abschreibungen, sondern nur die Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Darlehenszinsen, etc.

AFFO: Der AFFO berücksichtigt nur die Kosten, die zur Instandhaltung des Gebäudes wirklich gezahlt wurden. Also Handwerkerrechnungen für Renovierungen, etc.

Aus diesem Grund ist der AFFO die beste, weil realistischste Kennzahl, um die Ertragskraft eines REITs beurteilen zu können. Sie repräsentiert am korrektesten die grundlegenden Zahlungsströme einer Immobilienfirma und damit auch deren Kraft, die Dividende zahlen zu können. Diese Auffassung vertritt auch die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT).

Was sind REITs? Eine Beschreibung für Einsteiger — 11. April 2020

Was sind REITs? Eine Beschreibung für Einsteiger

REITs sind „Real Estate Investment Trusts“, übersetzt heißt das so viel wie „Immobilien-Investment-Gesellschaften“. REITs sind börsennotierte Kapitalsammelstellen, die Gelder von Anlegern in Immobilien investieren. Sie sind dabei in den Betätigungsfeldern Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien oder Hypotheken tätig.

REITs sind normale Aktiengesellschaften mit einem Investmentschwerpunkt auf Immobilien. Ihre gesonderte Rechtsform als REIT erhalten sie durch das Befolgen von länderspezifischen Auflagen. Dadurch genießen sie in über 40 Ländern attraktive Steuervergünstigungen. Die verbreitetsten Bedingungen für den Status als REIT ist das Ausschütten des Großteils des Gewinns, der aus den Immobilien erwirtschaftet wird (in der Regel mindestens 90%) sowie der nahezu vollständige Investmentfokus auf Immobilien. Durch spezielle Gesetze fallen in diesen Fällen keine Steuern auf Unternehmensebene an. Aus diesem Grund weisen REITs in der Regel sehr hohe Ausschüttungen im Vergleich zu anderen Aktien auf.
Alle bekannten REITs zusammen verwalten mehr als 3 Billionen USD weltweit. Davon befinden sich ca. 2 Billionen USD an Vermögenswerten allein in den USA.

Entstanden ist das Konzept der REITs in den USA, woher auch der größte Teil und die bekanntesten Vertreter der REITs stammen. Aufgrund der in den USA üblichen quartalsweisen Dividende kommt dieser Zahlrythmus bei den meisten REITs ebenfalls vor. Einige REITs zahlen aber sogar monatlich eine Dividende aus. In den Datenblättern im Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ sind diese Monatszahler mit dem Symbol „12x“ gekennzeichnet, um sie schnell zu erkennen. REITs sind somit besonders für Investoren geeignet, die eine regelmäßige Dividende als passives Einkommen bevorzugen.

Die Rechtsform der REITs sowie die damit verbundenen Vorteile wurden geschaffen, um den Wohnungsbau in den USA zu fördern und um Privatanlegern eine Möglichkeit zu bieten, sich auch mit kleinem Geld an der bedeutenden Anlageklasse der Immobilien beteiligen zu können. Grade in den USA, wo die Altersvorsorge zum größten Teil noch privat aufgebaut werden muss, sind REITs eine sehr beliebte Anlageklasse geworden. Ein Investment in Immobilien über REITs ist mit deutlich weniger administrativen Anforderungen und Kosten verbunden, als bei einem direkten Immobilieninvestment.

REITs lösen die drei Kernprobleme direkt gehaltener Immobilien:

  • Illiquidität
  • Eigenständiges Management
  • Geringe Diversifikationsmöglichkeiten

Diese drei Probleme werden durch die Anlageklasse der REITs gelöst, indem der Erwerb und Besitz von Immobilien durch eine Kapitalsammelstelle und nicht durch den Anleger direkt erfolgt. REITs erhalten durch die gesammelten Kundengelder in der Regel Zugang zu Objekten besonderer Art oder Lage, die einem Kleinanleger verwehrt blieben. Bei einer Anlage in REITs hat ein Anleger sich weder um Kauf, Unterhaltung, Vermietung, Leerstand und Reparatur der Immobilien zu kümmern. Ein REIT sammelt das Geld der Anleger und ermöglicht eine breite Diversifikation auf eine Vielzahl von Anlageobjekten, Mietern und Regionen. Ebenso können Klumpenrisiken vermieden werden. Andererseits lassen sich auch gezielt Schwerpunkte in besondere Regionen oder Branchen steuern, indem REITs mit entsprechender Spezialisierung ausgewählt werden.

Gleiches gilt für die Diversifikation in Mieter, welche eine Kapitalsammelstelle deutlich breiter managen kann, als ein einzelner Anleger. Als Vermieter einer oder nur weniger direkt gehaltener Wohnungen können Sie durch Mietausfall, Zahlungsverweigerung, Rechtsstreite oder Leerstand in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten gelangen. REITs investieren in so viele Mieter, dass einzelner Ausfall die Rendite kaum schmälert.

REITs arbeiten bereits intern mit Fremdkapital, um die Eigenkapitalrendite zu steigern. Je nach REIT kann dies konservativer oder spekulativer geschehen. Im Gegenzug zu einem direkten Immobilieninvestment kann ein Anleger eine REIT-Anlage nicht durch Kreditaufnahme hebeln. Er muss jedoch auch für Kredite der REIT-Gesellschaft nicht haften und kann die Verantwortung hierfür in die Hände des Managements geben. REITs sind im Durchschnitt mit 40-60% der Bilanzsumme verschuldet und damit deutlich zurückhaltender und sicherer, als dies bei privaten Finanzierungen der Fall ist.

Während ein privater Vermieter von Wohnimmobilien in Deutschland meist nur eine 3-monatige Kündigungsfrist vereinbaren kann, können REITs grade mit gewerblichen Kunden deutlich längere Mietverträge abschließen. Diese Verträge sehen häufig eine Mietdauer von mehreren Jahren vor und schaffen somit deutlich mehr Sicherheit und Planbarkeit für diesen Zeitraum. Kündigt ein Mieter vor Ende des Mietvertrages, ist er meist immer verpflichtet, die Miete weiter zu zahlen oder eine vertragliche Strafzahlung zu zahlen.

Viele REITs sind lediglich als vermögensverwaltende Gesellschaft gegründet. Dies bedeutet, dass die Gebäude oder der Gebäudezweck nicht selbst betrieben werden. Sämtliche, mit dem operativen Betrieb verbundenen Arbeiten (z.B. im Falle eines Hotels: die Anstellung von Personal, Reinigung, Zimmerdienst, etc.) übernimmt der Mieter. Durch diese Konstruktion haben REITs in der Regel sehr wenig eigenes Personal, welches ausschließlich in der Verwaltung des REITs tätig ist. Dadurch sind REITs sehr effektiv und könnten die Kosten und Risiken besser planen und steuern.

Öffentliche REITs sind Aktiengesellschaften und werden an der Börse gehandelt. Dadurch weisen sie eine deutlich höhere Liquidität auf als Einzelimmobilien, die Sie nur mühsam über einen Makler oder persönliche Verhandlungen kaufen oder verkaufen können. Der Kauf von REIT-Anteilen ist schon mit geringen Beträgen möglich – vielen Banken bieten bereits Sparpläne ab 25 EUR auf REITs an. Die Ordergebühren einer Bank sind mit wenigen Euro wesentlich günstiger als die Kaufnebenkosten einer direkten Immobilie. Dort können beim Erwerb tausende Euro für Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer anfallen.

Im Krisenfall lassen sich REIT-Anteile leicht über die Börse verkaufen. Für eine direkte Immobilienanlage könnte es ihnen auch einmal passieren, dass Sie über einen längeren Zeitraum keinen Käufer finden. Bei Verkäufen über die Börse kann es jedoch auch zu Panikverkäufen der Marktteilnehmer kommen, die die Kurse auf ein tieferes Niveau treiben, als gerechtfertigt. Grade bei sehr kleinen REITs mit wenig Marktliquidität kann es passieren, dass Sie nicht zu gewünschten Preisen verkaufen können. Dennoch sind sie gegenüber einer Direktinvestition überhaupt noch handlungsfähig und können sich vor noch größeren Verlusten oder einen Totalverlust schützen. Der Verkauf von REIT-Anteilen über die Börse kann in wenigen Minuten abgewickelt werden, wohingegen ein Immobilienverkauf durchaus mehrere Monate bis zur Erledigung dauern kann.

In Zeiten hoher Inflation stellen Anlagen in REITs eine Sachwertanlage dar. Inflation bedeutet eine Geldentwertung durch Verteuerung der mit Geld zu kaufenden Güter. Solche Güter sind auch Immobilien, die relativ zu Bargeld in Inflationsszenarien ihren Wert steigern oder behalten könnten.

Bei ausländischen REITs unterliegt die Geldanlage dem Risiko von Währungsschwankungen. Der Investitionswert oder Börsenkurs in einer Fremdwährung kann sich zu Ihrer Heimatwährung im Kurs erhöhen oder verringern, was Schwankungen für den Verkaufswert und die Höhe Ihrer Dividende bedeutet.

Da REITs durch die Erfüllung bestimmter Auflagen häufig steuerbegünstigt sind, existiert ein potentielles Risiko in der Änderung des Steuerregimes. Eine Regierung, die Steuervorteile wieder abschafft, kann zu einer erheblichen Verschlechterung der Profitabilität von REITs führen. Ebenfalls können Steuervorteile in dem Land des REITs nicht ihre Vorteile entfalten, wenn Sie als Anleger in einem anderen Land steuerpflichtig sind. Grade in Hinsicht auf die Quellensteuern ist es möglich, dass doppelte Steuern auf Ihren Ertrag anfallen. Gesetzesänderungen in der Zukunft können diese Probleme möglicherweise noch verstärken.

Dieser Text ist ein Ausschnitt des ersten Kapitels des Buches „REITs und Immobilienaktien verstehen“. Das Buch ist auf Amazon für 14,99 EUR in der Printversion oder für 6,99 EUR als eBook erhältlich. Auf dieser Homepage können Sie das eBook ebenfalls als PDF kaufen.

Buchvorstellung: „REITs und Immobilienaktien verstehen“ —

Buchvorstellung: „REITs und Immobilienaktien verstehen“

  • Verstehen, was ein REIT wirklich macht und welche Eigenheiten, Vor- und Nachteile er hat.
  • Erst das Geschäftsmodell kennen lernen, dann mit Kennzahlen vergleichen.
  • Fokussierung auf das Wichtigste, statt Geschichte und technische Details.
  • Überblick über die große internationale Auswahl an REITs verwirrt.
  • 73 REITs aus allen denkbaren Kategorien.
Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“

Mit diesem Artikel möchte ich mein Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ vorstellen. Das Buch ist die erste Veröffentlichung aus der Buch-Reihe „REITs Atlas“ und beschäftigt sich mit dem Verständnis von REITs im Allgemeinen, den Unterschieden und Eigenheiten der REITs-Branchen und stellt insgesamt 73 unterschiedliche REITs mit ihren Geschäftsmodellen vor.

Das Buch habe ich im Grunde für mich selbst geschrieben, denn als ich mich selbst mit Aktien und REITs beschäftigt habe, hat es das Buch, was ich für mich selbst gebraucht hätte, noch gar nicht gegeben.

Der Buchmarkt für REITs in Deutschland ist immer noch sehr dürftig, denn es gibt maximal 3 brauchbare Bücher. Die Standards auf diesem Gebiet (hauptsächlich Bücher von Luis Pazos) sind zwar gut recherchiert, haben aber den Nachteil, dass sie sehr viel Historie zur Entwicklung der REITs in den 70er Jahren bieten und voll von trockener Theorie sind. Kurz gesagt: Eine Menge Wissen und schmückendes Beiwerk, dass einem Investor bei seiner Anlageentscheidung nicht wirklich voran bringt. 

Hinzu kommt, dass das Angebot an börsennotierten REITs, gerade international, sehr umfassend und wenig übersichtlich ist. So gibt es in den USA mehrere hundert REITs, die sich von ihrer Geschäftstätigkeit und vom Namen her nicht wirklich klar voneinander abheben. 

Was mir als früher REITs-Investor also gefehlt hat, ist ein Ort, an dem alle relevanten Informationen zusammengefasst sind, um zu verstehen: Was macht ein bestimmter REIT also wirklich? Das von mir verfasste Buch soll diese Fragen anschaulicher und praxisnaher beantworten.

Der Schwerpunkt des Buches liegt nun darin, die einzelnen Firmen im Detail zu beschreiben. Denn beispielsweise gibt es in den USA ca. 20-30 Retail-REITs, also Firmen, die ihre Gebäude an Einzelhändler vermieten. Doch es macht einen sehr großen Unterschied aus, ob es sich um große Malls handelt oder kleinere Gebäude für Supermärkte, Tankstellen oder Restaurants. Ebenso wichtig ist es, zu erfahren, ob diese Gebäude in großen Metropolen wie New York, London oder Chicago liegen oder eher in ländlichen Regionen im mittleren Westen der USA. Die aktuellen Ereignisse im Zuge der Corona-Krise haben noch einmal unterstrichen, wie wichtig es ist, diesen Unterschied zu kennen. Denn die Kursentwicklung der beispielhaft vorgestellten Retail-REITs liegen himmelweit auseinander – je nachdem ob es sich um Shopping-REITs oder solche der Basis-Lebensmittelversorgung handelt. (In meiner Blog-Reihe „REITs und die Corona-Krise“ habe ich dies ausführlicher analysiert: Teil 1, Teil 2, Teil 3).

Das Buch beschreibt die Geschäftsmodelle von insgesamt 73 REITs genau so, dass Sie o.g. Unterscheidung schnell verstehen können. In anderen Büchern oder auf Finanz-Websites finden Sie zwar alle notwendigen Kennzahlen (diese gibt es im Buch natürlich auch!), aber aus diesen können Sie noch lange nicht herauslesen, wie sich ein REIT in einem bestimmten Szenario verhalten könnte oder wo seine Stärken und Schwächen liegen. 

„REITs und Immobilienaktien verstehen“ bietet einen großen Überblick über das ganze REITs-Universum. Dabei werden sowohl die absoluten Klassiker und Branchen-Standards genannt, wie auch ganz versteckte Geheimtipps und außergewöhnliche Geschäftsmodelle, von denen man sonst nirgendwo liest. 

Seit der zweiten Überarbeitung wurden umfangreiche Grafiken mit in das Buch integriert. So wurden die wichtigsten Eigenschaften durch kleine Symbole gekennzeichnet, an denen man beim Durchblättern sofort erkennt, ob es ein REIT nach dem eigenen Geschmack ist. Beispiele hierfür sind: Ob der REIT gewöhnlich über oder unter seinem Buchwert notiert, ob er eine hohe oder niedrige Rendite oder Verschuldung aufweist, nachhaltig ist oder wie sein Rating lautet. 

Zu jeder Kategorie werden mindestens zwei Firmen vorgestellt und miteinander  hinsichtlich ihrer Eigenheiten und des Geschäftsmodells verglichen. Zu diesen Kategorien werden REITs vorgestellt:

  • Equity-REITs,
  • Hotel-REITs,
  • Residential-REITs,
  • Studentenwohnheime-REITs,
  • Office-REITs,
  • Healthcare-REITs,
  • Retail-REITs,
  • Industrial-REITs,
  • Datacenter-REITs,
  • Self-Storage-REITs,
  • Gefängnis-REITs,
  • Timber-REITs,
  • Landwirtschafts-REITs,
  • Infrastruktur-REITs,
  • Casino-REITs, und
  • Mortgage-REITs.

Der Schwerpunkt liegt auf den USA, es gibt aber auch einige Ausblicke nach Deutschland, Großbritannien, Kanada und Hong Kong. Wer sich mehr für den asiatischen REITs-Markt interessiert, der wird mit dem demnächst veröffentlichten Buch „REITs in Asien“ bestens informiert werden.

Demnächst erhältlich: „REITs in Asien“

Wer nach der Lektüre der Bücher REITs-Geschäftsmodell gefunden hat, die er spannend findet, kann anschließend mit einer genauen Analyse der Kennzahlen beginnen. Das Buch sollte jeden Anleger bestens vorbereitet haben. Zum ersten Vergleich der REITs sind die Kennzahlen im Buch bestens geeignet. Da sie jedoch statisch sind, gibt es für jeden Käufer einen gratis Zugang zur Live-Datenbank. In dieser sind alle REITs aus dem Buch aufgelistet und werden minütlich mit aktuellen Börsenkursen und daraus abgeleiteten Kennzahlen versorgt.

Ausschnitt aus der Live-Datenbank
Teil 3: REITs in der Corona-Krise: Die spekulativen REITs — 7. April 2020

Teil 3: REITs in der Corona-Krise: Die spekulativen REITs

  • Überproportional gefallene REITs könnten nach der Krise wieder überproportional steigen.
  • Aber: Die Ungewissheit ist bei spekulativen REITs hoch.
  • Hohe Dividendenrenditen werden in vielen Fällen gestrichen oder gekürzt werden.
  • Mit der Filter-Funktion lassen sich die aussichtsreichsten Kandidaten für einen Rebound identifizieren.

Heute wollen wir uns in Teil 3 der Blog-Reihe „REITs in der Corona-Krise“ mit den spekulativeren REITs beschäftigen. Nachdem in dem vorhergehenden Teil 2 auf die stabilen REITs eingegegangen wurde, soll es heute um solche Firmen gehen, die die stärksten Kursverluste hinnehmen mussten, aber vielleicht auch das größte Potenzial bei einer Erholung haben.

Eines muss jedoch jedem Anleger bewusst sein: Die Dauer und der Ausgang der Corona-Krise im allgemeinen, wie auch für jeden einzelnen REIT sind äußert ungewiss. Wer in die schwächsten REITs investiert, tut dies als Spekulation mit hohem Verlustpotenzial.

Die stärksten Verlierer

Die stärksten Verlierer der Corona-Krise unter den REITs lassen sich mit dem altbekannten Werkzeug der Live-Datenbank aus dem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen„ leicht identifizieren:

Innerhalb weniger Minuten kann man über die Sortierfunktion die REITs mit der schlechtesten „52-W-Performance“ und die höchste „Schwankungsintensität“ filtern. Ein weiterer Ansatz wäre es, über die Spalte „Dividendenrendite“ diejenigen mit dem höchsten Wert zu suchen – zu dieser Methode rate ich jedoch ab. Ganz unten dazu mehr.

Das Ergebnis der Sortierung fällt wieder sehr eindeutig aus. So ist schnell erkennbar, dass die REITs mit der schlechtesten Performance die Hotel-REITs sind. Ihre Immobilien mussten als allererste Schließen, weisen keinerlei Umsatz auf und werden vermutlich auch als letzte wieder öffnen. Zudem sind die Mietverträge oft abhängig von der Auslastung der Zimmer, sodass es ohne Buchungen noch nicht einmal Mietforderungen bestehen, die man eventuell einklagen könnte. Bei allen anderen REITs-Kategorien gibt es immerhin noch Mietverpflichtungen, deren pünktliche Zahlung erstmal „nur“ ungewiss ist.

Weitere Verlierer lassen sich unter den Retail-REITs ausmachen. Wo wir in Teil 2 festgestellt haben, dass regionale REITs stabil geblieben sind, die sich auf Einzelhändler des täglichen Bedarfs fokussiert haben (Lebensmittel und Drogerieartikel), so gilt das Gegenteil für den Einzelhandel, der nicht als lebensnotwendig eingestuft wird. Denn Restaurants, Kinos und Fitness-Studios sind weitgehend geschlossen („Freestanding“-REITs). Genauso alle Malls, die Shopping für Bekleidung, Deko und sonstige Artikel anbieten.

Zuguterletzt lässt sich feststellen, dass die Office-REITs mit Schwerpunkt New York stärker gefallen sind, als weniger fokussierte, regionalere REITs. Dies überrascht nicht, denn New York ist der absolute Hot-Spot des Virus in den Vereinigten Staaten. Da der Großteil der globalen Konzerne seinen Firmensitz in dieser Metropole hat, werden sich auch deren Insolvenzen und Zahlungsprobleme bei den Mieten am stärksten bemerkbar machen. Zu allem Übel hat so gut wie jeder New Yorker Wolkenkratzer in den unteren Stockwerken Einzelhandelsflächen für Shopping- und Luxus-Marken untergebracht. Auch diese werden bis auf absehbare Zeit wohl keinen Umsatz machen, um die Mieten decken zu können.

Die Chancen

Die Lage für die genannten REITs sieht also wirklich nicht rosig aus. Jedoch ist dies eine Momentaufnahme. Die Börse ist dafür bekannt, besonders nach unten hin übertrieben zu reagieren. Die Kurse vieler REITs scheinen schon eine Insolvenz der Firmen einzupreisen. Dass diese am Ende wirklich eintreten werden, muss jedoch gar nicht sein. Für einen Anleger bedeutet dies, dass er bei einer Normalisierung der Krise mit zwei Effekten rechnen kann, die für steigende Preise sorgen sollten:

A) Überreaktionen werden abgebaut werden, wenn die Unsicherheit am Markt zurück geht und die meisten Anleger ihren anfänglichen Schock überwunden haben.

B) Wenn die Ausgangssperren wieder aufgehoben werden und die Wirtschaft in den USA wieder anfängt, zu produzieren, dann wird sich die Liquiditätslage vieler Mieter auch wieder verbessern.

Die großen Fragen

Die These, dass besonders stark gefallene REITs ebenfalls besonders stark ansteigen können, darf durchaus gestellt werden. Stellen Sie sich nur vor, dass ab morgen wieder Reisen und Urlaube möglich wären. Auch wenn dies so kurzfristig unrealistisch ist, so können Sie sich sicher vorstellen, was dies mit den Aktienkursen der Hotel-REITs machen wird.

Die großen Fragen, die auch dieser Artikel und die Live-Datenbank nicht beantworten können, sind:

  • Wie lange dauert der Shutdown (für einzelne Branchen) noch an?
  • Welcher REIT überlebt die Zeit bis dahin? (Stichwort: Cashflow und Refinanzierung)
  • Wie werden Umsätze, Verschuldung und Aktionärsstruktur (Anteilsverwässerung bei Ausgabe neuer Aktien) nach der Krise ausgestaltet sein?
  • Zu welchem Preis werden währenddessen Notverkäufe (gerade größerer Portfolien) realisiert werden?

Anleger, die auf eine starke Erholung der REITs spekulieren wollen, sollten alles daran setzen, die o.g. Fragen beantworten zu können. Wer sich dies zutraut, kann mit kleinen Beimischungen sein Portfolio um schöne Renditen bereichern. Man sollte jedoch viel Geduld und einen langen Atem mitbringen, genauso wie die Kraft, das eine oder andere Investment abschreiben zu können.

Auf jeden Fall sollten Sie Finanz-Kennzahlen äußerst kritisch hinterfragen. Denn diese beruhen, wie das KGV oder die Dividendenrendite oft auf historischen Zahlen oder Prognosen, die noch nicht aktualisiert worden sind. Bei Dividenden sollten sie umso eher mit einer Streichung oder Kürzung rechnen, je angeschlagener Ihr REIT ist. Bei Renditen über 15% sollten sie nicht damit rechnen, diese kurz- bis mittelfristig ausgezahlt zu bekommen und bei allen anderen sollten Sie gedanklich mit einer geringeren Ausschüttung kalkulieren.

Denn besonders an der Börse gilt die bekannte Weisheit:

„Wenn etwas zu schön klingt, um wahr zu sein, ist es häufig zu schön, um wahr zu sein!“

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TEIL 2: REITs und die Corona-Krise: Die stabilen REITs — 6. April 2020

TEIL 2: REITs und die Corona-Krise: Die stabilen REITs

  • Nahezu alle REITs sind stark gefallen, aber es gibt sehr deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Branchen.
  • In der Krise teilt sich die Spreu vom Weizen – auch bei den REITs.
  • Mit der Live-Datenbank konnten die stabilsten REITs schnell identifiziert werden.

In meinem letzten Artikel vom 05.04.2020 habe ich erklärt, wie die REITs die Auswirkungen der Corona-Krise bisher erlebt haben. Bereits in diesem Artikel war die große Erkenntnis, dass nicht alle REITs gleich betroffen sind, sondern sogar sehr starke Unterschiede bei der Kursentwicklung vorliegen.

REITs stellen eigentlich einen Anker der Stabilität dar. Und tatsächlich trifft das auf die Immobilien in ihren Portfolien auch weiterhin zu. Denn diese stehen natürlich noch und sind in den letzten Wochen natürlich weder strukturell schlechter worden, noch können sie nun nicht mehr ihren Zweck erfüllen.

Das Übel – oder wie sich unten zeigen wird, auch das Glück – der REITs liegt allein in ihren Mietern. Je nach Branche der REITs, wurden die Immobilien an äußerst unterschiedliche Mieterstrukturen vermietet. Vereinzelnd kommt es sogar innerhalb einer REITs-Kategorie zu sehr großen Unterschieden.

So bin ich bei meiner Analyse vorgegangen:

Um die unterschiedliche Betroffenheit der REITs-Kategorien zu analysieren habe ich die Live-Datenbank verwendet, die es seit März gratis zu jedem Buchkauf von „REITs und Immobilienaktien verstehen“ gibt. Mit ihr konnte ich anhand der minütlich aktualisierten Kennzahlen filtern, welche REITs am stabilsten waren und die geringsten Kurseinbrüche verzeichnen mussten. Dann konnte ich die Ergebnisse anhand meiner persönlichen Kriterien, wie z.B. der Marktkapitalisierung oder der Dividendenrendite sortieren, um so perfekte REITs für ein krisensicheres Investment zu identifizieren.

Schritt 1: Zu erst habe ich anhand der Datenbank diejenigen REITs und Branchen identifiziert, die am wenigsten stark gefallen sind. Hierzu habe ich die Spalten „52-Wochen-Performance“ und „Schwankungsintensität“ nach Größe sortiert. Ich hab mir dann diejenigen Firmen und Branchen notiert, die die geringste, negative 52-Wochen-Performance oder eine möglichst niedrige Schwankungsintensität aufweisen konnten.

Schritt 2: Die Ergebnisse aus Schritt 1 habe ich nun über die Filterfunktion der Datenbank ausgewählt und alle anderen ausgeblendet. Das geht entweder, indem man sich alle positiv aufgefallenen Branchen anzeigen lässt (der einfacherer Weg) oder indem man die positiv aufgefallenen Firmen auswählt (etwas aufwendiger). Das Ergebnis dieser Filterfunktion konnte ich nun wieder nach Dividendenrendite oder Marktkapitalisierung sortieren.

Meine Ergebnisse: Die ganze Analyse hat mit der Live-Datenbank gerade einmal knappe 5 Minuten gedauert. Das Ergebnis bestätigt meine o.g. Einleitung, dass die REITs sehr unterschiedlich auf die Krise reagiert haben und dass dies hauptsächlich in der Mieterstruktur liegt.

Sehr sehr eindeutig konnten somit Datacenter, Funktürme und Ackerland als die stabilsten REITs identifiziert werden. Dieses Ergebnis ist, wenn man sich das Verhalten der Menschen in der Krise betrachtet, auch gar nicht überraschend: Denn da die Bevölkerung größtenteils in Zeitarbeit oder Homeoffice ist, steigt sowohl die Nachfrage nach Gaming, TV und Streaming, wie auch nach mobilen Office-Diensten. Diest sorgt für eine stabile Nachfrage nach den Diensten von Datacentern und Funktürmen. Genauso logisch ist die stabile Nachfrage nach Ackerland, denn die Nahrungsversorgung wird weiterhin nachgefragt und wird notfalls auch mit hoher Sicherheit staatlich gestützt.

Bei Timber-REITs hätte ich ebenfalls einen stabilisierenden Effekt erwartet, denn Wälder und Baumbestände sollten auch langfristig jeder Krise trotzen können. Dennoch ist ihr Kursverlust stärker ausgefallen, als bei klassischem Ackerland. Denn: Holz ist gerade in den USA ein wichtiger Baustoff und die Bauindustrie wird sich vermutlich ebenfalls abschwächen.

Weiterhin konnten Ground-Lease-REITs sich sehr gut über Wasser halten, genauso wie Storage- und regionale Retail-REITs, die sich auf den Einzelhandel der Grundversorgung spezialisiert haben. Letztere Informationen sind zwar nicht aus der Datenbank herauszulesen, man findet sie jedoch in den Unternehmensvorstellungen im Buch.

Zuguterletzt ließ sich feststellen, dass auch einige Industrial-REITs recht stabil geblieben sind. Dies scheint jedoch nur für diejenigen mit der größten Marktkapitalisierung zu gelten. Denn diese haben eine notwendige, kritische Masse an einer breit diversifizierten Mieterstruktur erreicht, um nicht von einzelnen Mietern abhängig zu sein.

Allgemein weisen die stabileren REITs eine geringere Dividendenrendite auf, als diejenigen, die stärker gefallen sind. Auch das ist nicht überraschend, da bei fallenden Kursen eh die rechnerische Dividendenrendite steigt. Weiterhin waren viele Datacenter- und Funkturm-REITs schon vor der Krise stark gestiegen und haben dieses Niveau annähernd halten können. Bei den hohen Renditen der stark gefallenen REITs sollte man sich jedoch nicht täuschen lassen. Denn noch stehen diese Renditen nur auf dem Papier. Dividendenkürzungen, von denen ich stark ausgehe, sind noch gar nicht verkündet und werden viele dieser optisch hohen Prozentwerte noch relativieren. Unter diesem Blickwinkel sollten die Dividenden der oben identifizierten, stabilen REITs deutlich sicherer sein!

Ausblick:

Durch die starke Nachfrage nach der Live-Datenbank (viele Leser haben sich per E-mail oder Instagram gemeldet und um Zugang gebeten) und die schnelle, intuitive Benutzung, mit der sich schnell geeignete Anlagemöglichkeiten finden lassen, wird dieses Konzept weiterentwickelt.

Für das Buch „REITs in Asien“, welches demnächst veröffentlicht wird, wird es ebenfalls eine entsprechende Live-Datenbank als gratis Bonusmaterial geben.

Weiterhin wird eine große Datenbank entwickelt. Diese umfasst ca. 300-400 REITs und Aktien mit Immobilienschwerpunkt und verfügt über die gewohnten Funktionen zum Suchen und Filtern. In dieser Datenbank werden somit deutlich mehr REITs gescreent werden, als in die Bücher gepasst hätten und sollten keinen Investoren-Wunsch unerfüllt lassen.

Alle Datenbanken können auch unabhängig vom Kauf eines Buches erworben werden.

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Teil 1: REITs und die Corona-Krise — 5. April 2020

Teil 1: REITs und die Corona-Krise

  • REITs stellen sichere Immobilieninvestments dar, dennoch hat die Corona-Krise sie arg gebeutelt
  • Starke Kurseinbrüche werden erklärt und nach Chancen gesucht
  • Mit der neuen Live-Datenbank kann man alle REITs filtern und nach den eigenen Kriterien bewerten.

Das Konzept der REITs verspricht eine hohe Sicherheit und ein stabiles Investment, da jedem REIT ausschließlich Immobilien zugrunde liegen. „Beton-Gold“ sei inflationssicher und wertstabil – das war zumindest der Gedanke.

Die Corona-Krise hat viele REITs-Investoren ernüchtert, aber ein Blick zurück in vergangene Krisen zeigt, dass die Investments der REITs zwar wirklich stabil waren, der Aktienkurs dies aber nicht immer wieder gespiegelt hat.

Die letzte Krise (2008) war eine Immobilienkrise und deshalb hatten es die REITs zu dieser zeit besonders schwer. Das Vertrauen aller Marktteilnehmer untereinander war gestört und das der Banken umso mehr, sodass das Problem der REITs zu dieser Zeit darin lag, noch eine anständige und günstige Finanzierung zu erhalten – oder überhaupt erst einmal eine.

Tatsächlich musste in der Finanzkrise 2008 jedoch nur ein einziger börsengehandelter Real Estate Investment Trust Insolvenz anmelden. Dennoch mussten die anderen REITs ebenfalls heftige Kursverluste hinnehmen oder wurden günstig von einem stärkeren Konkurrenten aufgekauft.

Die heutige Corona-Krise ist eigentlich überhaupt keine Immobilien- oder Refinanzierungskrise. Was die REITs aber leiden lässt, lesen wir täglich in der Zeitung: Mietern aller Branchen fällt es zunehmend schwer, ihre Mieten zu zahlen. In Deutschland sind die Einzelhandelsfirmen Deichmann und Adidas besonders negativ aufgefallen, da sie umgehend angekündigt haben, keine Miete mehr zu bezahlen. Auch der Kaufhaus-Konzern Kaufhof/Karstadt ist in ein Insolvenzverfahren geflüchtet. Die Bundesregierung wiederum hat Schutz für private Mieter versprochen, sodass sie bei Mietschulden nicht gekündigt werden können.

Es sieht also nicht rosig aus für jemanden, der Immobilien vermietet (natürlich sieht es aktuell für so gut wie niemanden rosig aus).

Welche REITs sind nun besonders von der Corona-Krise betroffen?

Die am offensichtlichsten betroffenen REITs sind die Hotel-REITs. In ihren Immobilien ist zu allererst der Betrieb eingestellt worden und zwar zu 100%. Vermutlich werden sie auch als letzte wieder öffnen – vorausgesetzt, der Betreiber hat die Krise auch noch überlebt. Hotel-REITs haben auch noch die Besonderheit, dass ihre Mieten abhängig sind von der Auslastung des Hotels. Dadurch schwanken ihre Mieteinkünfte am stärksten.

Ebenfalls stark betroffen sind die Retail-REITs. Doch hier fällt das Feld deutlich gemischter aus. Denn Retail ist nicht Retail und es gibt große Unterschiede, je nachdem, welche Mieter ein REIT hat. Betreiber großer Malls haben ausnahmslos am stärksten zu kämpfen, denn die Shopping-Malls werden weiterhin geschlossen bleiben. Ganz anders sieht es jedoch bei RIETs aus, deren Mieter den lebensnotwendigen Einzelhandel bedienen. Nämlich Supermärkte, Discounter und Drogeriemärkte. Der deutsche REIT „Deutsche Konsum“ wurde lange als recht langweilger REIT angesehen, spielt aber nun seine Stärke voll aus. Denn er vermietet einzelne Gebäude für eben diesen Einzelhandel des täglichen Bedarfs. Seine Immobilien liegen in regionalen Lagen, wo es oft kaum Alternativen zum Einkauf gibt. Dass diese Mieten ausfallen, sollte als äußert unwahrscheinlich angesehen werden.

Da das Feld der REITs so breit gestreut ist und in der Krise beinahe alle REITs gleich stark gefallen ist, kann es durchaus schwer sein, nun zu erkennen, welche REITs am attraktivsten sind. Dies können diejenigen sein, die am wenigsten stark im Kurs schwanken, um mit ihnen auch in Zukunft ruhig schlafen zu können. Oder man sucht nach den stärksten Verlierern der letzten Wochen, um auf den schnellsten Rebound zu spekulieren.

Wie auch immer Ihre Strategie aussieht, um sich bestens über die Geschäftsmodelle der REITs zu informieren, benötigen Sie Informationen, die über die reinen Kennzahlen hinaus gehen. In unserem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ werden insgesamt 73 REITs aus allen bekannten Branchen vorgestellt. Dabei wird großer Fokus darauf gelegt, welche Immobilien an welchem Standort sich im Portfolio befinden und was die Eigenheiten, Chancen und Risiken der jeweiligen Firma sind.

Seit neustem erhält jeder Käufer des Buches gratis den Zugang zu einer Live-Datenbank. In dieser Datenbank sind alle 73 REITs aus dem Buch aufgelistet und mit Kennzahlen versehen, die minütlich aktualisiert werden. Über die Sortier- und Filter-Funktion der Datenbank können sie die große Auswahl an Titeln nach Ihren individuellen Kriterien filtern und finden somit auch in Zeiten der Corona-Krise attraktive Investmentmöglichkeiten.

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Ankündigung: Buch „REITs in Asien“ —

Ankündigung: Buch „REITs in Asien“

Das „Atlas“ im REITs-Atlas steht sowohl für einen umfassenden Überblick wie auch für globale Diversifikation, wenn es um REITs geht.

Aus diesem Grund freuen wir uns, das nächste Buch ankündigen zu können, welches auf dem Atlas der REITs wieder einen weißen Flecken mit Informationen befüllt:

„REITs in Asien“ wird demnächst verfügbar sein und kann dann auf dieser Homepage und auf Amazon erworben werden.

Das Buch wird einen umfassenden Überblick über die einzelnen Länder in Asien geben, in denen es bereits REITs gibt oder die diese demnächst zulassen werden. Jedes einzelne Land wird mit seinen rechtlichen und steuerlichen Eigenheiten ausführlich beschrieben. Wie man es vom REITs-Atlas gewohnt ist, gibt es wieder viele Firmenvorstellungen, sodass man ganz genau weiß, welche Immobilien in den REITs enthalten sind und welche Vorteile ein Investment bietet.

Seien Sie gespannt auf Wolkenkratzer in Hong Kong und Singapur, auf Flughafen-REITs in Thailand, Shopping-Malls in China, Infrastruktur und Kapsel-Hotels in Japan und weitere Immobilien-Chancen in aufstrebenden Tiger-Staaten.

Wie Sie trotz niedriger Zinsen mit REITs eine optimale Vermögensaufteilung erzielen — 4. April 2020

Wie Sie trotz niedriger Zinsen mit REITs eine optimale Vermögensaufteilung erzielen

Was ist die Asset Allocation?

Jeder, der sich schon einmal mit der Vermögensaufteilung auf mehrere Anlageklassen beschäftigt hat, sollte etwas von der Asset Allocation gehört haben. Die Asset Allocation beschreibt für unterschiedliche Risikoprofile der Anleger eine optimale Aufteilung, wie ein Vermögen jeweils angelegt werden sollte.

Die Anlageklassen werden hierbei in die drei Assets Aktien, Immobilien und Anleihen eingeteilt. (Es existiert noch eine vierte Klasse für Rohstoffe. Da diese aber keine regelmäßigen Einkünfte abwirft, werden sie hier bei einer einkommensorientierten Sichtweise nicht weiter betrachtet.)

Probleme der Asset Allocation

In der heutigen Zeit und mit den Auswirkungen der Niedrigzinspolitik sehen sich immer mehr Anleger mit Schwierigkeiten konfrontiert, wenn sie der klassischen Asset Allocation folgen. Eine neu erfolgende Geldanlage gemäß der Asset Allocation würde aus folgenden Gründen keine optimale Geldanlage mehr darstellen:

Aktien: Mangels Alternativen sind die Aktienmärkte in den vergangenen Jahre stark gestiegen. Qualitätsaktien sind nur noch zu hohen Bewertungen zu bekommen und hohe Dividendenrendite findet man nur noch bei schlechteren oder stark verschuldeten Aktien. Für eine neue erfolgende Geldanlage ist der optimale Zeitpunkt verstrichen.

Immobilien: In deutschen Metropolen sind die Immobilienpreise ebenfalls stark gestiegen. Bei den Miethöhen hingegen wird politisch über eine Deckelung nachgedacht. Zu diesen Bedingungen sind also ebenfalls keine hohen Renditen mehr zu erwarten.
Hinzu kommen die klassischen Nachteile direkt gehaltener Immobilien: Für Kleinanleger ist es nahezu nicht möglich, breit zu diversifizieren. Ein Anleger hat fast immer ein Klumpenrisiko bezogen auf den Standort und die wenigen Objekte oder Mieter, auf die er sich konzentrieren kann. Immobilien sind zudem äußerst illiquide, denn ein Kauf oder Verkauf kann sich mehrere Monate hinziehen. Zudem müssen direkt gehaltene Immobilien selbst gemanagt werden. Nicht jeder Kleinanleger traut sich Mietverhandlungen, Eigentümerversammlungen und Renovierungen selbst zu.

Anleihen: Anleihen stellen gemäß der Asset Allocation den festverzinsten und stabilen Anteil an einem Depot dar. Je mehr Anleihen ein Portfolio beinhaltet, umso sicherer ist es nach der klassischen Asset Allocation. Aktuell sind aber bei Anleihen absolut keine Renditen zu erhalten. Äußerst sichere Anleihen, wie deutsche Staatsanleihen, rentieren sogar zu negativen Zinsen. Höhere Anleiherenditen existieren nur noch bei Anleihen mit hohem Risiko. Dies widerspricht jedoch dem Sicherheitscharakter welche die Asset Allocation dieser Anlageklasse zugesteht.

Wie kommen die REITs ins Spiel?

Die Lösung der Asset Allocation sind REITs, denn REITs bilden die Charakteristika aller drei Assets in einem ab und bieten auch in einer Niedrigzinsphase noch ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis.

Was sind REITs?

REITs sind „Real Estate Investment Trusts“. Auf Deutsch lassen sie sich am besten mit „Immobilienaktien“ übersetzen. Im Grunde sind REITs ganz normale Aktien. Durch die Erfüllung bestimmter Bedingungen werden sie aber in vielen Ländern komplett von der Steuer befreit. Zu diesen Bedingungen zählt, dass ein REIT ausschließlich in Immobilien investiert und 90% seiner Mieteinnahmen als Dividenden ausschüttet. Durch die Verpflichtung zur Ausschüttung und die Steuerfreiheit zahlen REITs eine überdurchschnittlich hohe Dividende verglichen mit Aktien, die diese Privilegien nicht haben. REITs sind dadurch besonders geeignet, die Probleme der Asset Allocation zu lösen.

Warum können REITs die Probleme der Asset Allocation lösen?

REITs sind Aktien: REITs sind von ihrer Rechtsform her ganz normale Aktiengesellschaften und müssen alle Regularien zur Börsennotiz wahren, wie andere Aktiengesellschaften auch. Ihre Buchhaltung ist dieselbe und der Aktienkurs folgt auch ihrer Geschäftsentwicklung und -erwartung. Zudem werden die Aktionäre über eine Dividende am Unternehmenserfolg beteiligt. 

REITs sind Immobilien: REITs müssen, um die Steuervorteile zu erhalten, mindestens 75% ihrer Erträge aus der Vermietung von Immobilien erwirtschaften. Zusatzerträge für Dienstleistungen ohne Immobiliencharakter (z.B. Betrieben einer Kantine in einem Bürogebäude) sind nicht zugelassen oder aber nur in besteuerbarer Form. Der Besitz eines REITs-Anteils ist also komplett dem Besitz einer Immobilie gleichzustellen. 

REITs haben einen Anleihe-Charakter: REITs werden aufgrund ihres Immobilienschwerpunkts als äußerst sichere Anlageklasse wahrgenommen. Aufgrund der langfristigen und kalkulierbaren Mieterträge, ist es REITs möglich, äußerst verlässliche und stabile Dividenden auszuzahlen. Die Kombination aus Sicherheit und stabiler Ausschüttung lässt REITs einer Anleihe sehr ähnlich werden. (Im Englischen wird dies noch deutlicher, denn die Asset-Klasse Anleihen wird dort „Fixed Income“ genannt.)
In Zeiten niedriger Zinsen sehen Anleger daher die REITs als ein direktes Substitutionsobjekt zu Anleihen. Das Bedeutet, wenn die Anleihezinsen sinken, wird in REITs umgeschichtet. Bei steigenden Zinsen erfolgt die Umschichtung wieder zurück. Aufgrund dieses Substitutionsprozesses ist nicht nur der Ausschüttungscharakter sehr verwandt mit denen von Anleihen, sondern REITs verhalten sich auch im Kursverlauf sehr ähnlich zu Anleihen. Steigen die Zinsen, so sinken die REITs im Kurs und anders herum. Je höher die Bonität eines REITs und die Sicherheit seines Geschäftsmodells sind, umso stärker tritt dieser Effekt in Erscheinung.

Die Asset Allocation mit REITs

Je nach Kategorie der REITs haben einige Kategorien mehr Ähnlichkeiten mit einem bestimmten Asset und andere mehr mit anderen Assets. So lässt sich mit einer ausgewogenen Mischung von REITs sowohl die notwendige Diversifikation eines Portfolios erreichen wie auch die Balance zwischen den einzelnen Assets steuern.

REITs, die Aktien am ähnlichsten sind, sind spezialisierte REITs. Zu ihnen zählen Geschäftsmodelle, die Objekte abseits der klassischen REITs-Kategorien Office, Retail und Residential besitzen. Datacenter- und Funkturm-REITs zählen z.B. zu diesen. Sie sind von den REITs am ehesten mit Growth- oder Tech-Aktien zu vergleichen. Auch Retail-REITs (speziell Mall-Betreiber) verhalten sich ähnlich wie Konsumtitel, da ihre Mieterträge vom Konsumentenverhalten der Bevölkerung abhängen. Weiterhin können Gefängnis-, Casino- und Hotel-REITs zu dieser Gruppe gezählt werden. 
REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Aktien“ sind Digital Realty oder Equinix (Datacenter), American Tower oder Crown Castle (Funktürme), Simon Property oder Realty Income (Retail).

REITs, die direkt gehaltenen Immobilien am ähnlichsten sind, sind solche, die sich auf eher kleinere, regionale Märkte konzentrieren. Deren Charakteristika kann man am ehesten mit den Immobilienmärkten vergleichen, die einem Kleinanleger sonst zugänglich wären. Hier wären gerade die wenigen deutschen REITs, wie Alstria Office, Hamborner REIT oder Deutsche Konsum REIT zu nennen. Für die USA trifft die Beschreibung auf Brandywine, 

REITs, die Anleihen am ähnlichsten sind, sind solche, die von den REITs am sichersten und stabilsten angesehen werden. Bei Ihnen überwiegt der Charakter der stabilen Auszahlung, sodass Investoren, die bei Anleihen keine Rendite finden, sich diesen REITs zugewandt haben.
REITs-Beispiele zur Substitution des Assets „Anleihen“ sind hochwertige Office-REITs wie Boston Properties, Empire State Realty Trust, SL Green, Vornado oder REITs mit sehr stabilem Geschäftsmodellen, wie Waldgrundstücke (z.B. Weyerhaeuser), Ackerland (z.B. Farmland Partners) oder Ground-Lease (z.B. Safehold), sowie Mortgage-REITs als Substitution für hochverzinste Anleihen (Junkbonds).

Wo finden Sie weitere Informationen?

In meinem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ finden Sie weitere Informationen und Hintergründe zu REITs und deren Kategorien. Es werden insgesamt 73 unterschiedliche Firmen betrachtet und deren Geschäftsmodell vorgestellt. Das Buch richtet sich an Einsteiger, die bei den klassischen REITs-Büchern zu viel Theorie vorfinden und praktische Ratschläge vermissen. Nachdem Sie über die Geschäftsmodelle, Chancen, Risiken und regionale Standorte der beinhalteten Immobilien gelesen haben, sollte es Ihnen leicht fallen, eine eigene und diversifizierte Asset Allocation mit REITs abbilden zu können.

Als gedrucktes Buch oder als eBook auf Amazon erhältlich.

Viel Spaß beim Lesen und Investieren wünscht der REITs-Atlas.

Dieser Text ist Teil eines Interviews für die Homepage http://www.finanz-kroko.de. Du findest den originalen Artikel hier.

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