REITs sind „Real Estate Investment Trusts“, übersetzt heißt das so viel wie „Immobilien-Investment-Gesellschaften“. REITs sind börsennotierte Kapitalsammelstellen, die Gelder von Anlegern in Immobilien investieren. Sie sind dabei in den Betätigungsfeldern Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien oder Hypotheken tätig.

REITs sind normale Aktiengesellschaften mit einem Investmentschwerpunkt auf Immobilien. Ihre gesonderte Rechtsform als REIT erhalten sie durch das Befolgen von länderspezifischen Auflagen. Dadurch genießen sie in über 40 Ländern attraktive Steuervergünstigungen. Die verbreitetsten Bedingungen für den Status als REIT ist das Ausschütten des Großteils des Gewinns, der aus den Immobilien erwirtschaftet wird (in der Regel mindestens 90%) sowie der nahezu vollständige Investmentfokus auf Immobilien. Durch spezielle Gesetze fallen in diesen Fällen keine Steuern auf Unternehmensebene an. Aus diesem Grund weisen REITs in der Regel sehr hohe Ausschüttungen im Vergleich zu anderen Aktien auf.
Alle bekannten REITs zusammen verwalten mehr als 3 Billionen USD weltweit. Davon befinden sich ca. 2 Billionen USD an Vermögenswerten allein in den USA.

Entstanden ist das Konzept der REITs in den USA, woher auch der größte Teil und die bekanntesten Vertreter der REITs stammen. Aufgrund der in den USA üblichen quartalsweisen Dividende kommt dieser Zahlrythmus bei den meisten REITs ebenfalls vor. Einige REITs zahlen aber sogar monatlich eine Dividende aus. In den Datenblättern im Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen“ sind diese Monatszahler mit dem Symbol „12x“ gekennzeichnet, um sie schnell zu erkennen. REITs sind somit besonders für Investoren geeignet, die eine regelmäßige Dividende als passives Einkommen bevorzugen.

Die Rechtsform der REITs sowie die damit verbundenen Vorteile wurden geschaffen, um den Wohnungsbau in den USA zu fördern und um Privatanlegern eine Möglichkeit zu bieten, sich auch mit kleinem Geld an der bedeutenden Anlageklasse der Immobilien beteiligen zu können. Grade in den USA, wo die Altersvorsorge zum größten Teil noch privat aufgebaut werden muss, sind REITs eine sehr beliebte Anlageklasse geworden. Ein Investment in Immobilien über REITs ist mit deutlich weniger administrativen Anforderungen und Kosten verbunden, als bei einem direkten Immobilieninvestment.

REITs lösen die drei Kernprobleme direkt gehaltener Immobilien:

  • Illiquidität
  • Eigenständiges Management
  • Geringe Diversifikationsmöglichkeiten

Diese drei Probleme werden durch die Anlageklasse der REITs gelöst, indem der Erwerb und Besitz von Immobilien durch eine Kapitalsammelstelle und nicht durch den Anleger direkt erfolgt. REITs erhalten durch die gesammelten Kundengelder in der Regel Zugang zu Objekten besonderer Art oder Lage, die einem Kleinanleger verwehrt blieben. Bei einer Anlage in REITs hat ein Anleger sich weder um Kauf, Unterhaltung, Vermietung, Leerstand und Reparatur der Immobilien zu kümmern. Ein REIT sammelt das Geld der Anleger und ermöglicht eine breite Diversifikation auf eine Vielzahl von Anlageobjekten, Mietern und Regionen. Ebenso können Klumpenrisiken vermieden werden. Andererseits lassen sich auch gezielt Schwerpunkte in besondere Regionen oder Branchen steuern, indem REITs mit entsprechender Spezialisierung ausgewählt werden.

Gleiches gilt für die Diversifikation in Mieter, welche eine Kapitalsammelstelle deutlich breiter managen kann, als ein einzelner Anleger. Als Vermieter einer oder nur weniger direkt gehaltener Wohnungen können Sie durch Mietausfall, Zahlungsverweigerung, Rechtsstreite oder Leerstand in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten gelangen. REITs investieren in so viele Mieter, dass einzelner Ausfall die Rendite kaum schmälert.

REITs arbeiten bereits intern mit Fremdkapital, um die Eigenkapitalrendite zu steigern. Je nach REIT kann dies konservativer oder spekulativer geschehen. Im Gegenzug zu einem direkten Immobilieninvestment kann ein Anleger eine REIT-Anlage nicht durch Kreditaufnahme hebeln. Er muss jedoch auch für Kredite der REIT-Gesellschaft nicht haften und kann die Verantwortung hierfür in die Hände des Managements geben. REITs sind im Durchschnitt mit 40-60% der Bilanzsumme verschuldet und damit deutlich zurückhaltender und sicherer, als dies bei privaten Finanzierungen der Fall ist.

Während ein privater Vermieter von Wohnimmobilien in Deutschland meist nur eine 3-monatige Kündigungsfrist vereinbaren kann, können REITs grade mit gewerblichen Kunden deutlich längere Mietverträge abschließen. Diese Verträge sehen häufig eine Mietdauer von mehreren Jahren vor und schaffen somit deutlich mehr Sicherheit und Planbarkeit für diesen Zeitraum. Kündigt ein Mieter vor Ende des Mietvertrages, ist er meist immer verpflichtet, die Miete weiter zu zahlen oder eine vertragliche Strafzahlung zu zahlen.

Viele REITs sind lediglich als vermögensverwaltende Gesellschaft gegründet. Dies bedeutet, dass die Gebäude oder der Gebäudezweck nicht selbst betrieben werden. Sämtliche, mit dem operativen Betrieb verbundenen Arbeiten (z.B. im Falle eines Hotels: die Anstellung von Personal, Reinigung, Zimmerdienst, etc.) übernimmt der Mieter. Durch diese Konstruktion haben REITs in der Regel sehr wenig eigenes Personal, welches ausschließlich in der Verwaltung des REITs tätig ist. Dadurch sind REITs sehr effektiv und könnten die Kosten und Risiken besser planen und steuern.

Öffentliche REITs sind Aktiengesellschaften und werden an der Börse gehandelt. Dadurch weisen sie eine deutlich höhere Liquidität auf als Einzelimmobilien, die Sie nur mühsam über einen Makler oder persönliche Verhandlungen kaufen oder verkaufen können. Der Kauf von REIT-Anteilen ist schon mit geringen Beträgen möglich – vielen Banken bieten bereits Sparpläne ab 25 EUR auf REITs an. Die Ordergebühren einer Bank sind mit wenigen Euro wesentlich günstiger als die Kaufnebenkosten einer direkten Immobilie. Dort können beim Erwerb tausende Euro für Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer anfallen.

Im Krisenfall lassen sich REIT-Anteile leicht über die Börse verkaufen. Für eine direkte Immobilienanlage könnte es ihnen auch einmal passieren, dass Sie über einen längeren Zeitraum keinen Käufer finden. Bei Verkäufen über die Börse kann es jedoch auch zu Panikverkäufen der Marktteilnehmer kommen, die die Kurse auf ein tieferes Niveau treiben, als gerechtfertigt. Grade bei sehr kleinen REITs mit wenig Marktliquidität kann es passieren, dass Sie nicht zu gewünschten Preisen verkaufen können. Dennoch sind sie gegenüber einer Direktinvestition überhaupt noch handlungsfähig und können sich vor noch größeren Verlusten oder einen Totalverlust schützen. Der Verkauf von REIT-Anteilen über die Börse kann in wenigen Minuten abgewickelt werden, wohingegen ein Immobilienverkauf durchaus mehrere Monate bis zur Erledigung dauern kann.

In Zeiten hoher Inflation stellen Anlagen in REITs eine Sachwertanlage dar. Inflation bedeutet eine Geldentwertung durch Verteuerung der mit Geld zu kaufenden Güter. Solche Güter sind auch Immobilien, die relativ zu Bargeld in Inflationsszenarien ihren Wert steigern oder behalten könnten.

Bei ausländischen REITs unterliegt die Geldanlage dem Risiko von Währungsschwankungen. Der Investitionswert oder Börsenkurs in einer Fremdwährung kann sich zu Ihrer Heimatwährung im Kurs erhöhen oder verringern, was Schwankungen für den Verkaufswert und die Höhe Ihrer Dividende bedeutet.

Da REITs durch die Erfüllung bestimmter Auflagen häufig steuerbegünstigt sind, existiert ein potentielles Risiko in der Änderung des Steuerregimes. Eine Regierung, die Steuervorteile wieder abschafft, kann zu einer erheblichen Verschlechterung der Profitabilität von REITs führen. Ebenfalls können Steuervorteile in dem Land des REITs nicht ihre Vorteile entfalten, wenn Sie als Anleger in einem anderen Land steuerpflichtig sind. Grade in Hinsicht auf die Quellensteuern ist es möglich, dass doppelte Steuern auf Ihren Ertrag anfallen. Gesetzesänderungen in der Zukunft können diese Probleme möglicherweise noch verstärken.

Dieser Text ist ein Ausschnitt des ersten Kapitels des Buches „REITs und Immobilienaktien verstehen“. Das Buch ist auf Amazon für 14,99 EUR in der Printversion oder für 6,99 EUR als eBook erhältlich. Auf dieser Homepage können Sie das eBook ebenfalls als PDF kaufen.