• Überproportional gefallene REITs könnten nach der Krise wieder überproportional steigen.
  • Aber: Die Ungewissheit ist bei spekulativen REITs hoch.
  • Hohe Dividendenrenditen werden in vielen Fällen gestrichen oder gekürzt werden.
  • Mit der Filter-Funktion lassen sich die aussichtsreichsten Kandidaten für einen Rebound identifizieren.

Heute wollen wir uns in Teil 3 der Blog-Reihe „REITs in der Corona-Krise“ mit den spekulativeren REITs beschäftigen. Nachdem in dem vorhergehenden Teil 2 auf die stabilen REITs eingegegangen wurde, soll es heute um solche Firmen gehen, die die stärksten Kursverluste hinnehmen mussten, aber vielleicht auch das größte Potenzial bei einer Erholung haben.

Eines muss jedoch jedem Anleger bewusst sein: Die Dauer und der Ausgang der Corona-Krise im allgemeinen, wie auch für jeden einzelnen REIT sind äußert ungewiss. Wer in die schwächsten REITs investiert, tut dies als Spekulation mit hohem Verlustpotenzial.

Die stärksten Verlierer

Die stärksten Verlierer der Corona-Krise unter den REITs lassen sich mit dem altbekannten Werkzeug der Live-Datenbank aus dem Buch „REITs und Immobilienaktien verstehen„ leicht identifizieren:

Innerhalb weniger Minuten kann man über die Sortierfunktion die REITs mit der schlechtesten „52-W-Performance“ und die höchste „Schwankungsintensität“ filtern. Ein weiterer Ansatz wäre es, über die Spalte „Dividendenrendite“ diejenigen mit dem höchsten Wert zu suchen – zu dieser Methode rate ich jedoch ab. Ganz unten dazu mehr.

Das Ergebnis der Sortierung fällt wieder sehr eindeutig aus. So ist schnell erkennbar, dass die REITs mit der schlechtesten Performance die Hotel-REITs sind. Ihre Immobilien mussten als allererste Schließen, weisen keinerlei Umsatz auf und werden vermutlich auch als letzte wieder öffnen. Zudem sind die Mietverträge oft abhängig von der Auslastung der Zimmer, sodass es ohne Buchungen noch nicht einmal Mietforderungen bestehen, die man eventuell einklagen könnte. Bei allen anderen REITs-Kategorien gibt es immerhin noch Mietverpflichtungen, deren pünktliche Zahlung erstmal „nur“ ungewiss ist.

Weitere Verlierer lassen sich unter den Retail-REITs ausmachen. Wo wir in Teil 2 festgestellt haben, dass regionale REITs stabil geblieben sind, die sich auf Einzelhändler des täglichen Bedarfs fokussiert haben (Lebensmittel und Drogerieartikel), so gilt das Gegenteil für den Einzelhandel, der nicht als lebensnotwendig eingestuft wird. Denn Restaurants, Kinos und Fitness-Studios sind weitgehend geschlossen („Freestanding“-REITs). Genauso alle Malls, die Shopping für Bekleidung, Deko und sonstige Artikel anbieten.

Zuguterletzt lässt sich feststellen, dass die Office-REITs mit Schwerpunkt New York stärker gefallen sind, als weniger fokussierte, regionalere REITs. Dies überrascht nicht, denn New York ist der absolute Hot-Spot des Virus in den Vereinigten Staaten. Da der Großteil der globalen Konzerne seinen Firmensitz in dieser Metropole hat, werden sich auch deren Insolvenzen und Zahlungsprobleme bei den Mieten am stärksten bemerkbar machen. Zu allem Übel hat so gut wie jeder New Yorker Wolkenkratzer in den unteren Stockwerken Einzelhandelsflächen für Shopping- und Luxus-Marken untergebracht. Auch diese werden bis auf absehbare Zeit wohl keinen Umsatz machen, um die Mieten decken zu können.

Die Chancen

Die Lage für die genannten REITs sieht also wirklich nicht rosig aus. Jedoch ist dies eine Momentaufnahme. Die Börse ist dafür bekannt, besonders nach unten hin übertrieben zu reagieren. Die Kurse vieler REITs scheinen schon eine Insolvenz der Firmen einzupreisen. Dass diese am Ende wirklich eintreten werden, muss jedoch gar nicht sein. Für einen Anleger bedeutet dies, dass er bei einer Normalisierung der Krise mit zwei Effekten rechnen kann, die für steigende Preise sorgen sollten:

A) Überreaktionen werden abgebaut werden, wenn die Unsicherheit am Markt zurück geht und die meisten Anleger ihren anfänglichen Schock überwunden haben.

B) Wenn die Ausgangssperren wieder aufgehoben werden und die Wirtschaft in den USA wieder anfängt, zu produzieren, dann wird sich die Liquiditätslage vieler Mieter auch wieder verbessern.

Die großen Fragen

Die These, dass besonders stark gefallene REITs ebenfalls besonders stark ansteigen können, darf durchaus gestellt werden. Stellen Sie sich nur vor, dass ab morgen wieder Reisen und Urlaube möglich wären. Auch wenn dies so kurzfristig unrealistisch ist, so können Sie sich sicher vorstellen, was dies mit den Aktienkursen der Hotel-REITs machen wird.

Die großen Fragen, die auch dieser Artikel und die Live-Datenbank nicht beantworten können, sind:

  • Wie lange dauert der Shutdown (für einzelne Branchen) noch an?
  • Welcher REIT überlebt die Zeit bis dahin? (Stichwort: Cashflow und Refinanzierung)
  • Wie werden Umsätze, Verschuldung und Aktionärsstruktur (Anteilsverwässerung bei Ausgabe neuer Aktien) nach der Krise ausgestaltet sein?
  • Zu welchem Preis werden währenddessen Notverkäufe (gerade größerer Portfolien) realisiert werden?

Anleger, die auf eine starke Erholung der REITs spekulieren wollen, sollten alles daran setzen, die o.g. Fragen beantworten zu können. Wer sich dies zutraut, kann mit kleinen Beimischungen sein Portfolio um schöne Renditen bereichern. Man sollte jedoch viel Geduld und einen langen Atem mitbringen, genauso wie die Kraft, das eine oder andere Investment abschreiben zu können.

Auf jeden Fall sollten Sie Finanz-Kennzahlen äußerst kritisch hinterfragen. Denn diese beruhen, wie das KGV oder die Dividendenrendite oft auf historischen Zahlen oder Prognosen, die noch nicht aktualisiert worden sind. Bei Dividenden sollten sie umso eher mit einer Streichung oder Kürzung rechnen, je angeschlagener Ihr REIT ist. Bei Renditen über 15% sollten sie nicht damit rechnen, diese kurz- bis mittelfristig ausgezahlt zu bekommen und bei allen anderen sollten Sie gedanklich mit einer geringeren Ausschüttung kalkulieren.

Denn besonders an der Börse gilt die bekannte Weisheit:

„Wenn etwas zu schön klingt, um wahr zu sein, ist es häufig zu schön, um wahr zu sein!“

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